海教园到底有多热？阳光城 12 亿总价、自持 2.7 万㎡竞得，自持比例近 3 成

xinxi1368

今日，金海和园2019-047号地块（挂牌）被摘牌。 12家开发商竟然到现场竞标，联发第一时间提出最高价！

最终，阳光城以总价12亿、自有2.7万平方米中标。自持比例已经占到了整个项目的近30%，可见海悦花园现在有多受欢迎！

昨天江Sir刚刚写了一篇文章。

发出去之后，我发现了一个很有趣的现象。大家对海角园的评价永远会呈现两极分化的趋势：

极其乐观的人，把海角花园赞誉为天；极不看好的人则认为海角花园名存实亡，炒作过头。

那么，今天江先生又要来一个《海角园番外》。他不会夸大或诽谤，而是会从最客观、中立的角度，全方位解读海角花园。

文章有点长，先给大家一个索引。如果你没有耐心继续阅读，我会让你更容易地跳到这里：

一︳第一

众所周知，天津海河教育园是当时天津市的重点项目。正因为如此，当年的高标准、轰轰烈烈的工作推进，奠定了今天的发展基础。

必须承认，就土地整理和市政基础配套而言，与天津的几个新兴热点相比，海角公园无论是在城内还是在城外，都是最好的之一。

例如，在河西新巴达里，已有多个社区落户。但五一前，江Sir去和悦汇参加一个活动，看到几条内部市政支路还没有完工。路面上到处堆放着人行道石、人行道砖等材料。街道上的树池坑只挖了一半，车辆随意停在路边。

在北辰淮河路段，虽然地铁5号线已经通车，但区内却随处可见死胡同。许多待售地块的周边市政道路尚未修好，甚至堆满了拆迁的建筑垃圾。据称，几处楼盘通往售楼处的柏油路都是开发商自己修建的。

在北辰小店，新城项目已售出两年。融创刚刚获得一块新地，但周围却是大片农村。门口的津威公路上，大卡车川流不息。我们多年来一直呼吁整修，但一直没有动静。

在近两年最热的精武镇片区，万科、卓越、华侨城项目的四直路至今仍未修好。

即使是已经成熟的中北镇，万科等开发商刚入驻时，内部路网也尚未建成，只是在随后的几年里才逐渐完善。

类似的例子还有无数。

看看这些年来出售的新地块。有多少人连四条路都没有？江Sir很早就也抱怨过：。

相比之下，海角园确实是非常良心了。

2016年3月，蒋Sir到现场视察。开车绕了一圈，发现规划的路网已经基本到位。路灯、监控摄像头、行道树、各种招牌都齐备了，公交车也投入运营了。

所有待售地块均由完整的市政道路网分隔。所有城市界面都是所见即所得，因此无需担心交楼后可能出现道路堵塞的情况。

详细信息请参见：

2016年海角花园实景

二_

我们来看看海角花园的配套设施。

首先，在与中心城区的连接方面，海角公园拥有3条主要干道：南部为津港高速公路，中部为津沽公路，北部为天津大道。

使用百度地图测量距离。从龙湖天辰原书出发，走津港高速公路，经同延路至外环路，全程约12.1公里；从鲁能泰山7A区出发，走亚润路，走金谷高速至外环路，约10公里。公里；从仁恒滨海湾出发，走天津大道至外环路，约11.5公里。

至于其他周边组团，张家窝、花明镇距离外环约8-10公里，中北镇、精武镇、莘庄、小店距离外环约2-5公里。

相比之下，海角花园稍微远一些。不过路况还不错，进入外环线后直通河西区，对应的企事业单位也不少。

金谷高速升级了，但红绿灯多

天津主干道路况良好，但需绕行

我们要重点关注地铁6号线二期工程。

原来江Sir一直搞不清楚这是6号线还是8号线，直到前几天地铁里的朋友回答了这个问题：

泸水路第一段——鲜水谷西段原规划属于6号线，但在本案中，由于6号线运营线路太长，因此与梅林路截断，南段规划为6号线。 8 号线。

今年，为响应政府加快建设号召，梅林路—泸水路—鲜水古西段将开工建设，被称为6号线二期工程。一号线隧道不与6号线相连，仅与未来的8号线相连。乘客需在泸水路换乘。

在泸水路站换乘6号线、8号线

但无论怎样，规划中的海角园地铁终将成为现实。这比许多其他郊区部门的进展更快。

今年春节第一天，地铁六号线二期工程已开工建设。截至3月，全线多个车站已开工，基坑开挖工作正在进行中。

据地铁朋友介绍，如果不涉及拆迁，该路段工程工期会相对较短。预计2021年底完成试运营准备，2022年上半年投入试运营并载客。

海角公园沿同沿路设4个车站：天津大学北洋园校区站、海河教育园站、南开大学津南校区站、合惠南路站。

其中，天南大学的两个车站均位于大学南门。海河教育园站东北侧拟预留商业用地。和惠南路站南北分别为龙湖天辰原和仁恒海河医院。

对于地铁1号线东延，蒋Sir认为，这更多是玉海教育园的一个营销噱头，因为目前距离偏远，道路不通，换乘不方便。

地铁6号线二期海角公园4站

其次，在商业配套方面，海角公园内没有大大小小的商业项目，住宅区配套商业设施数量有限。估计以后只能满足最基本的生活需求了。

如果想进行更多的商业消费，可以去西北的莘庄永旺购物中心，或者东南部鲜水谷的津南吾悦广场，车程两到三公里。比如鲜水谷老城区的餐饮娱乐项目就非常成熟。

事实上，在海角公园一期、二期规划中，仍有部分商业用地（红色部分）。不过，这些土地未来是否用于社区商业服务还不得而知，因为这少量的商业用地还必须用于双创平台孵化办公。

三是医疗设施方面，海角园区东北角中央大学旁有一块规划的医疗卫生用地，但短期内没有开工的消息。居民可到2公里外的鲜水谷医院就医。

四是在教育配套设施方面，海角园区共规划幼儿园6所、小学3所、初中2所、高中1所。

总体规划中，除南开学校外，仁恒海河大院与雅居乐裕宾大厦之间、天津开放大学与天津市科技工人之间西侧还预留了教育用地。

至于南开学校的问题，江先生稍后会谈到。

五是文化体育设施方面，体育中心有乒乓球馆、羽毛球馆、游泳池、篮球馆等，已向公众开放。图书馆藏书逾100万册，是天津图书馆三大分馆之一。

海角园体育中心

第六，在人居环境方面，整个海角公园就像一个大型郊野公园，景观绿化投入相当大，比环外其他区域优势明显。

公园里到处都种着树木，几乎没有裸露的土壤。宽约800米、长约6公里的中央绿廊成为“海蛟园之肺”。大量原生河流和湿地得到保护。水体清澈，岸边长满了芦苇、菖蒲等半岸水生植物。

卫星图像上，海角花园中央绿廊非常壮观。

三︳第三

说完了海家园的优势，我们来分析一下存在的问题。

想了半天，江先生想到了几点。个人意见欢迎讨论。

首先我们来看一下海角公园的总体规划。您的第一印象是什么？

不管怎么说，江sir第一次开车去海角花园的时候，就觉得规模太大了。

路边有大片的绿化带。校园占地面积很大，四周围墙环绕，犹如一个独立的王国。 Sir曾经进过南开大学，发现学生在校门口下车，还要坐班车回宿舍！

公园的自然环境确实不错，但建筑高度有限，人口密度低，人气确实不强。感觉和城市完全不一样。这也是很多人感觉海角花园“冷清”的原因。

我们来看看海角公园的管控细则。学校占地最大，居住及配套用地几乎与绿地持平。

黄色代表住宅，橙色代表学校，红色代表商业设施。

海角园区官网表示，要“统筹园区内优质教育资源，大力发展各项社会事业，着力推动产业发展和招商引资，实现学校良性互动、协调发展”。校园、住宅小区、工业园区。”

江Sir一直在想，难道我们对海家园的认识一直都是错的吗？

我们总是理所当然地认为学校应该是住宅区的配套设施，只把海角公园理解为一个普通的房地产板块。

然而，海角公园的规划实际上并不以住宅区为重点。各种教育机构和机构是主角。住宅区仅作为学校的配套设施。

正因为如此，海角花园的整体规划更多的是追求生态、花园式、中等密度、小镇式的环境。

当然，负面的结果是整体规模过大，对于行走的居民非常不友好；无法形成活跃的城市市场，居住密度不足以支撑该行业商业的发展。

4月底挂牌的打包地块为商业用地，建筑面积约7.17万平方米。据业内消息，广东某房地产公司志在必得，已经规划好这块商业用地。但它不是社区创业，而是大学生自主创业和活动的空间。

这也充分证明，我们不能用理解传统房地产市场板块的逻辑来看待海角公园。住宅区并不是公园的主角。

海角花园的路大部分是这样的

四︳

其次，我们来看看海嘉园楼市的发展节奏。

为什么很多人不看好海家园？一个很重要的原因就是它的定价偏高。

那么，为什么价格这么高呢？

让我们回顾一下这八年的演变历程。

海角园楼市于2011年启动，直至2016年，五年内仅有两个项目。

但自2016年仁恒、鲁能、徐汇、龙湖入驻项目以来，近三年共新增项目7个、待开发出让住宅用地3块，住宅开发总量近223.92万平方米。

前五年的发展是市场比较低迷的时期，后续的发展没有得到推动。然而，当第二波项目密集入市时，却赶上了2016年楼市最火热的时期。

因此，四个项目当然顺势而为，水涨船高，均将平均单价定在了2万以上。兴奋的购房者也积极行动，成交颇为火爆。这又促使雅居乐、晶瑞以12000元/㎡的底价入市。

但2018年下半年，市场在严格调控下愈发艰难，海悦花园的热度也逐渐降温。

从2011年到现在，海角苑的房价已经形成了巨大的差距。从最初的8000-10000元/㎡，直接跳升至20000-23000元/㎡，与附近的鲜水谷形成了巨大的价差。 。

不过，从2016年至今，海角园的房价涨幅并不大。去年年底，甚至还出现了一波17000元/㎡的特价。

这样的结果，肯定会让那些在2016年市场最高峰时购买海家园的购房者感到失望。

就像一个人从小到大的成长需要一个过程一样，一个行业的成熟也需要一个循序渐进、循序渐进的过程。

只能说，海角园已经“成熟”了。正是因为二次入市赶上了2016年的牛市，房价在很多利好还没兑现之前就被提前透支了。

没办法，只能说海角园的积分有点差。如果第二波入市高峰能够在2016年之前一两年，也许基础可以打得更扎实。

第三，我们来看看市场对于海嘉源的“认知错位”。

因为这是今年的重点项目，所以大家的期望值都非常高。当时的营销炒作也高调，提出了“七区”的概念，并将海角花园与同级的市内六区进行了比较。

后来，由于难以描述的原因，海角花园不再像当初那么繁华，人们又开始担心：给予海角花园的优惠政策会不会撤销？面积会因此下降吗？

海角园区享受了政策带来的好处，因此获得了大量资金投入基础设施建设；但由于未来政策的不确定性，遭到不少人质疑。

如果我们对海蛟花园的定位不那么高，只把它当作像中北镇、张家窝、精武镇、莘庄等类似的城市周边组团呢？

毕竟，虽然和他们相比，距离市区更远了，但还没有达到三大湖那种郊区的水平。

另外，看看周边热点：中北镇新建平房28000/㎡、张家窝新建平房24000/㎡、精武镇新建平房20000-21000/㎡、莘庄二手房20000-22000元/㎡，空港经济区新建高层建筑造价2万元/㎡……

最后我们来看看目前海嘉园板块的“供需困境”。

一开始，各大开发商对海教的定位充满信心，希望在多个项目中实现中高端提升。为了配合较低的容积率，连龙湖、鲁能、徐汇都建了联排别墅和叠层楼，仁恒的平房面积更大。

但到了2018年初，大家逐渐发现，小面积的东西有货就被抢购一空，而大面积的东西却越来越难卖，总价2-250万的最多。受欢迎的。

没有办法。中国楼市的铁律是，价格一旦达到一定水平，就很难调整回来。既然单价不能明确降低，那就以此推后总价，压缩总面积，争取刚需。

结果，后来入市的主力项目都做成了90-120平米。即便是今年，路劲还进一步压缩了房源，主力户型在86至116平方米之间。

按照这个势头，预计几年后，海角苑将成为以小户型为主的板块。所谓的低容积率、高绿化率、建筑限高等有利于高端产品的规划条件完全无法展现其优势。

理想最终会输给现实。

五︳第五

3月25日，海河教育园区官网发布了《天津市海河教育园区天南镇城市设计草案公告》。

这个“天南小镇”规划将决定海角公园更长远的未来。

管委会设想的“校园、居民社区、产业园区良性互动、协调发展”能否实现？关键在于这个小镇的建设。

目前，海角园区已有校园和住宅小区，但尚未有工业园区。这一点，恐怕在这个“天南镇”就会实现。

依托天津大学、南开大学，搭建双创平台，为高校科研成果提供孵化空间，进而转化为市场产品，实现产学研一体化。

这应该是海月花园未来的中长期发展目标。

如果成功的话，整个海角园区必将上升一个台阶，吸引更多的资金和人才，转型为“天津硅谷”。

而且，“天南小镇”还将打造“活力街区”。这也意味着小镇的居住部分有望进一步升级，更加注重街区规划，社区商业设施与街道紧密结合的可能性。

这种思路的转变对于今后该镇规划居住地块的建设具有非常积极的意义。

当然，这个计划要真正实现，难度太大。

陆︳第六

我们来说说南开学校吧。相信这是很多人最关心的问题。

公开资料显示，海河教育园区南​​开学校是海河教育园区内的一所公办学校。是在市教委和南开中学协助下开设的，学籍暂登记在南开区。

学校占地118亩，总投资4.6亿元，可容纳54个班级，建有室内体育馆、室外体育场和看台。

学校实行九年一贯制，没有小学升初中，尚未设立高中部。凡是在海郊花园的双贷（户籍和学籍）的，协调参加全市六区的中考。

网上有未经证实的信息显示，南开学校的管理层是南开中学的原领导，七年级数学和语文老师都是南开中学的老师，并与南开中学有教师交流。教师上岗前要经过严格的筛选考试和为期六个月的实习考核。

计划在2-3年内扩建。原址将用作初中和高中。拟将1-3年级（小学）搬迁至融创附近地块，建立“海河教育园南开学校志文路校区”。

据海角园区相关人士透露，知文路校区现已开工建设。

目前，南开教职工子女可以转学。如果初中没有转入南开区合适的初中，可以转入本校。

不得不说，在教育配套方面，海角公园做得非常好。能与之媲美的只有中新生态城。

很多人喜欢将南开学校与市区老重点学校进行比较，因此认为这些新学校的教学质量不好。这种想法其实是一种“认知错配”。

比较的时候，不要和市区比较，而要和同价位的其他地区比较。因为总价200万，在市内重点学区是买不到二手房的。即使数量很少，也没有住宅价值。

如果你有能力选择重点城区，为什么还要来海角园呢？那些想通过在海角园购买房产为孩子提供优质教育的人一般别无选择。

总价同样200万，精武镇、张家窝、中北镇、双港、莘庄等基本都是当地传统小学、中学（张家窝有益阳文思，但报名数远大于招生数） ）。

在此背景下，选择南开学校是最优方案。

蒋Sir认为，未来可能存在的最大风险是，随着后续新项目的入驻，南开学校能否容纳越来越多的孩子？

因此，我们也希望有关部门能够提前预测学龄儿童的增加情况，并做好预案。

撒︳

最后我总结一下。毕竟江先生只习惯提方法论，不习惯直接告诉你答案。

欢迎大家留言参与讨论。

-结尾-

2019·5·10