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2017/10/19
山东高级法律
购买房屋是生活中的重大事件。购买房屋后签署销售合同时，您不应该放松警惕，因为买方和卖方之间的信息在专业知识方面是不对称的。有时，买方并不意味着它或不知道如何掌握合同，因此他终于在合同履行中处于被动位置。因此，在通过购买房屋签署销售合同时，您需要更加关注合同的内容，并提防合同陷阱。让我们看一下编辑签订合同的预防措施。
签署空白时，请注意
1。检查是否有预售许可证
许多地方说您可以阅读五个证书，但实际上不是必需的。您必须提交其他四个证书以申请预售许可证，以便房地产管理部门可以更安全地对其进行检查。
您只需要去房地产管理部门即可验证预售许可证的真实性。如果您在没有预售许可证的情况下将其出售给公众，则购买时会有隐藏的危险，并且存在不安全的因素。
2。查看合同中土地的性质
尽管许多开发项目中使用的土地是出售的，但由于全面或商业和住宅用地，土地使用期不超过70年，甚至只有40年。
购买时，您必须查看土地的性质是否是转移以及使用寿命为70年，因为现行法律仅规定住宅物业在到期时将自动续签，而其他非住宅行业则通常认为该费用将支付续约费用。
3。清楚地看到房屋的目的
出售给外界的一些房屋与住宅相同，但其目的是公寓。
目前，公寓的定义还不是很清楚。很明显，公寓的照明时间不需要两个小时。此外，教育部尚未明确答复该公寓是否可以用作学区住房。一般而言，如果住宅区的居民人数超过学校入学计划，则估计该公寓将不被用作学区住房。因此，在购买房屋供儿童进入学校时，必须特别谨慎。
4。属性不能忽略
签署商业住房合同时，将与上一家房地产公司签署财产服务合同。由于开发商和以前的房地产公司通常都关闭，因此也应仔细阅读财产公司的声誉以及财产合同中的许多协议。
尽管物业管理委员会在建立财产管理委员会后可以被驳回，但当前的现实是，许多社区的入住率不足或所有者不愿意担心太多，并且房地产管理委员会的建立遥不可及，导致所有者与财产管理之间的许多争议。作为所有者，可以想象单独打架的困难。
5。车库和地下室或阁楼之间的协议
合同签署后，有时开发人员同意给所有者一个车库，储藏室或阁楼。这些协议必须写入合同中。由于缺乏证据，言语承诺通常无法解决。
此外，这是否是车库必须取决于计划，而不是遵循开发商的口头承诺，车库可能无法停在汽车上。许多具有相对较高地板的储藏室也可以停放。开发人员通常说这是一个车库。目前，这取决于计划是否是车库。此外，这是民防的停车位。如果您不能申请证书，则还需要特别注意。
6。区域协议
这是目前争议最多的情况。主要原因是每个人都认为，签订合同后，如果面积差距超过3％，则可以无需支付。实际上，这是错误的。
如果您在此处与开发人员达成协议，则必须首先遵守协议，然后根据规定无协议实施该协议。开发商在签署合同时通常与买方达成协议，该协议主要基于合格的测量和地图部门发行的领域。
这样，将直接使用测量和映射区域，有效地避免法定3％的条件。每个人都必须清楚地看到这一点。您可以在签署合同时直接就该区域达成共识，并明确规定将不支付超过该协议的程度。
7.贷款问题协议
开发人员通常会承诺为您提供贷款，但开发商并未清楚地表明贷款无法取消。相反，他们同意由于购房者的信誉，买方不能贷款，以便买方可以一次性支付房屋。
这也应该谨慎。您可以查看您的个人信用或合同协议很明确，因为您不能拿出贷款。
8。逾期或赔偿的问题
开发商和买方将就诸如申请证书或支付合同中购买价格的问题的期限达成协议，但是如果您小心，您会发现双方违反合同后，赔偿金额不平等，签订合同时必须需要平等待遇。
9。交货的问题
合同中规定的房屋的条件必须很明确，在接受之后接受，有一种表格接受，全面的接受，完成接受申请，火灾检查等。
必须清楚地表明：因为收集单个经验后，社区可能仍在建设中，并且社区中的道路和绿化可能无法完成，因此不一定便于居住，因此有必要明确协议。
10。公共区域与社区公共区域之间的协议
社区中的俱乐部或公共场所引起了越来越多的争议。开发人员通常只会告诉您社区中的标准化和高级俱乐部，健身场所等是如何绕开财产权问题的。
如果您不同意这些地方的财产权，则最终可以由开发人员出售。买方可能不允许您免费使用它或优先处理。如果合同规定这些地方的所有权属于所有者，则开发商将无法出售这些地方。
11.各种设施的协议
对于汽油，宽带等，开发人员通常只选择一个，这使用户无法选择。如果合同规定需要开发人员让几个运营商进入社区，例如宽带，我们就不能只是被动地选择一个。如果所有这些都进来，我们将有更大的选择，我们将拥有主动权。
12。必须对两方的内容进行谈判和解决
上面提到的任何争议的内容，后来由双方撰写以解决该问题，通常不利于开发人员。必须澄清违反合同的责任，不能仅通过谈判来解决。否则，在出现问题后，您将没有责任和赔偿的依据。
注意合同附件
除了主要合同外，商业住房销售合同还包括四个配件，即房屋平面图，公共零件和公共住房之间共享建筑区域的组成描述，装饰设备标准和合同补充协议。
（1）房屋平面图应指示每个房间的特定尺寸和墙壁的宽度，还应指示阳台，空调和其他特定设备位置的大小。
如果上述内容不清楚，则房屋计划将根本无法作为准确的说明，并且对开发人员没有明确的限制。
（2）是否是房屋计划，还是公共零件和公共住房共享的建筑区域的组成以及装饰设备的标准，应使用准确的数字和特定描述来表示其内容，而不是使用概念词。
诸如“高端”，“著名品牌”和“精美装饰”之类的词不应出现在附件中，而应澄清哪些特定标准“高端”是什么，“著名品牌”是什么，以及“精美的装饰”应该实现什么装饰效果。
（3）根据民法“自治权”的原则，商业住房的买方可以与开发商进行谈判，以行使修改和补充合同的权利，并在主要合同之外签署一项补充协议，以阐明一些模糊的概念并在主要合同中纠正不合理的条款。
13.交付房屋后，买方发现房屋的实际情况与销售广告不符，那么他可以要求开发商承担违反合同的责任吗？
答案：为了保护购房者的权利和利益，“对最高人民法院在商业住房销售合同审判中应用法律的几个问题的解释第3条规定：“销售广告和促销材料的商业住房的邀请是要提供的邀请，但卖家的范围是范围的特定范围，是房屋的特定范围，是房屋的特定范围，是房屋的特定范围，并且是范围内的范围，是房屋的特定范围，是范围内的范围，是房屋的特定范围，是范围的范围，是房屋的特定范围，是范围内的范围。商业住房销售合同的结论和房屋价格的确定，即使在商业住房销售合同中不包括解释和承诺，也应将其视为合同的内容。
可以看出，如果房屋广告中有关房屋及其相关设施的指示和承诺会对合同的定价产生重大影响，那么即使在房屋销售合同中不包括指示和承诺，他们仍然满足合同的满足。如果购房者发现描述或承诺的内容与实际情况不符，则可能要求开发人员承担违反合同的责任。
14。无法转移哪些房地产？
答：根据我国“城市房地产管理法”第38条，不得转让以下房地产：
（1）如果通过转让获得土地使用权，则不符合本法律第39条规定的条件；
（2）根据法律，司法机构和行政器官对扣押或限制房地产权利的决定；
（3）根据法律收回土地使用权；
（4）未经其他共同所有人的书面同意共享房地产；
（5）所有权有争议；
（6）未根据法律注册并获得所有权证书；
（7）其他情况下禁止通过法律和行政法规规定的转移情况。
15。如果您只有房地产证书但尚未完成房地产注册，您能获得房屋的所有权吗？
答：房地产通过注册公开。只有在注册发生时，财产权才能有效，买方获得房地产的所有权。注册是指在房地产部门注册书中注册新所有者的名称。房地产注册簿是财产权的所有权和内容的基础。房地产证书是房地产部门向权利持有人发行的权利享受证书，它仅扮演证据的角色。当房地产注册书中记录的正确持有人和房地产证书中记录的正确持有人不同时，房地产注册簿应占上风。也就是说，房地产证书的有效性比房地产登记书的有效性弱。当没有争议的情况下，这是可以的，但是一旦就房屋的财产权提出争议，在房地产注册书中记录的人拥有房屋的所有权。因此，在买卖房屋时，您必须注意房地产注册或房地产注册的变化。
16.如果购买的房屋收缩的区域我该怎么办？
答：缩小区域是购房者的常见问题。对于房屋的“缩小区域”的问题，房地产管理部门的测量区域应基于对该地区的测量。 “对最高人民法院在商业住房销售合同纠纷中适用法律的几个问题的解释”对面积收缩问题的明确规定：首先，如果错误率少于3％，当事方不能要求终止合同，但是开发商应退还房屋购买付款减少的部分。其次，如果错误率超过3％，买方可以选择要求终止合同或不终止合同，但要求开发人员承担其他责任。
17.开发人员在截止日期后运送房屋应该怎么办？
答：开发商应在商定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商不按时交付房屋，则买方可以根据不同的情况采用不同的方法来保护其合法的权利和利益。首先，如果开发商无法按时交付房屋，并且在提醒后没有在合理的时期内执行，则买方可以终止合同；其次，如果交货逾期且在提醒之后未能在合理的时期内执行，则买方可以要求开发商承担违反合同的责任；第三，如果交货逾期，并且开发商在提醒后的合理期限内无法终止合同，则不能终止合同，但可以要求承担违反合同的责任。应当指出的是，如果买方享有终止权，则必须在法定时期内行使。如果没有行使，则将终止权熄灭。
18.房屋购买和销售合同签署后，谁应承担因事故而造成房屋损失或损失的风险？
答案：“对最高人民法院在商业住房销售合同审判中适用法律有关的几个问题的解释第11条，规定在这个问题上的不同情况：“房屋的转让和拥有，应视为由房屋的交付和使用，除非当事人的损失或出生的损失。交货和使用；如果买方在收到卖方的书面交货通知时拒绝接受房屋，则在书面交货通知确定的交货之日起，应由买方承担损害或损失的风险，除非法律另有规定或由党派同意。”
可以看出，总的来说，房屋损失的风险应在卖出房屋之前由卖方承担；房屋交付给买方后，买方应承担。这里提到的交货是指房屋的转让和拥有，这意味着将房屋交给买方，买方拥有并使用房屋。
19.签署商业住房预售合同时应满足什么条件？
答：根据我国“城市房地产管理法”第45条，商业住房预售应符合以下条件：
（1）所有土地利用权转移费用已交付，并获得了土地使用权证书；
（2）持有建筑项目计划许可；
（3）根据预售预售的商业住房进行计算，投资于开发和建筑的资金达到了工程建设总投资的25％以上，并且已经确定了建设进度，完成和交付日期；
（4）向县级或以上的人民政府房地产管理部门申请预注册，并获得商业住房预售许可证证书。
商业住房的预售人员应根据相关的国家法规，在县级或高于县级的房地产管理部门和土地管理部门登记并提交销售前合同。商业住房预售的收益必须用于相关的工程建设。
20。如果卖方尚未获得商业住房的预售许可证证书，那么目前与买方签署的销售前合同是否有效？
答案：第2条“对最高人民法院在商业住房销售合同审判中适用法律有关的几个问题的解释”：“如果卖方未能获得商业住房的预售许可证证书以及与买方签署的商业销售合同，则应被视为无效的商业许可证书，如果是商业上的法律，则在商业上签署了预期的效果。
可以看出，要签署商业住房预售合同，开发商必须获得商业住房预售许可证证书，否则该合同将无效。当然，有例外。如果商业住房预售的前销售前销售许可证证书在买方起诉法院之前获得的销售证书，则可以确定销售前合同是有效的，但前提是在提起诉讼之前已获得。
21。在房屋的买方和卖方签署了售前合同后，他们不注册和申请。一方可以要求确认合同无效吗？
答案：第6条“对最高人民法院在商业住房销售合同审判中适用法律案件中适用法律案件的几个问题的解释”：“如果当事方要求确认合同是无效的，理由是，如果商业房屋的销售前合同未完成注册和申请法律，则该法律是根据法律和行政规定的。注册和申请程序是有效使用商业住房预售合同的条件，应遵循该协议，除非一方履行其主要义务，而另一方则接受。”
可以从中可以看出，尽管法律在签署商业住房预售合同后需要注册和提交，但如果双方在签署预售合同后都没有完成注册和提交程序，则当事各方要求确认合同无效，而法院不支持该合同。是否完成注册和申请程序不是预售合同生效的条件。
22。如果房屋中存在质量问题，卖方可以要求卖方随时修理它吗？
答案：“商业住房销售法规”的第33条规定：“房地产发展企业应对出售的商业住房承担质量保修责任。当事各方应就保修期限，保修期限，保证责任范围，保修期限和其他合同期间的其他期间签订协议。从事保修期内，不得在商业期间降低。建筑项目承包商向建筑部门发出的保修信；如果保修期不得低于“法规”中的最低保修期，则在“法规”中确定的最低保修期限。如果在保修期内发生的质量问题属于保修期限，则房地产开发公司应履行保修义务，并承担对造成的损失的赔偿责任。房地产开发公司不应承担因不可抗力或不当使用而造成的损害的责任。”
此外，我国第40条“关于建筑项目质量管理的规定”规定，在正常使用条件下，建筑项目的最低保修期是：（1）基础设施项目，基础项目和房屋建筑的主要结构项目，这是设计文档中规定的项目的合理服务寿命； （2）屋顶防水项目，浴室的防肠道，房间和具有防水要求的外墙，为5年； （3）加热和冷却系统是2个加热期和冷却周期； （4）电管道，供水和排水管道以及设备的安装和装饰项目为2年。承包商和承包商应同意其他项目的保修期。
可以看出，房屋的保修期相对复杂。为了保护其权利和利益，当事各方还可以在合同中签订详细的协议，并为众议院制定保修条款，以保护其权利和利益。因此，如果房屋有质量问题，则不可能随时修理卖方。卖方的保修期有一定时间。
23。在房屋的买方和卖方签署合同之后，卖方与第三方结盟，然后签署了合同并将其交付供使用。买方可以要求确认第二份合同无效吗？
答案：“对最高人民法院在商业住房销售合同中适用法律的几个问题的解释第10条，如果买方要求确认卖方签署的商业住房销售合同和第三方签署的商业住房销售合同是基于卖方和第三方的销售，并造成了对方的销售，并终止于销售，并且终于是卖方，并终止于销售，并终止于销售销售，并终止于销售商业，并且是商业化的，并且是商业化的，并且无法获得房屋，应得到支持。”
因此，在买方和卖方签署合同后，卖方与他人签订了合同，并提供了房屋供使用。只要买方可以证明卖方和第三方串通了恶意勾结，他就可以要求法院确认卖方签署的合同和第三方无效。在实际生活中，如果第三方知道买方与卖方之间的合同并与卖方签署合同，那实际上是恶意的。
24。在交付和使用房屋后，很长一段时间都无法获得房地产证书。开发商是否承担违反合同的责任？
答案：“对最高人民法院在商业住房销售合同审判中适用法律有关的几个问题的解释的第18条规定：“由于卖方的原因，如果买方未能在以下期限到期时获得房屋所有权证书，则卖方应承担责任，除非遭受众议院的责任，否则众议院的规定是特定的，否则该班级的规定是特殊的，如果是特殊同意的。在商业住房销售合同中；中国人民银行规定的金融机构收集过期贷款利息的标准。 “以上规定规定了开发人员应承担的处理房地产证书逾期的责任。
在现实生活中，房地产证书不能长期处理。部分原因是开发人员无法及时完成销售程序。如果买方由于开发商而无法在一定时间内获得房地产证书，则买方可以要求开发商承担违反合同的责任。为了更好地保护其权利和利益，在签署房屋购买合同时，最好在申请房地产证书的截止日期之前达成共识，并明确时间协议，以防止开发人员恶意延迟申请证书的时间。
25.买卖房屋时，房屋所占据的土地使用权是否会相应转移？
答案：我国“城市房地产管理法”第32条规定：“当房地产转移和抵押，房屋的所有权和房屋范围内的土地使用权同时转移和抵押。”根据上述法律的规定，在买卖房屋时，房屋所占用的土地使用权也相应地转移，即所谓的“土地跟随房屋”。在房屋的买方和卖方签署了购买合同后，买方和卖方应以县级或高于众议院所在的县一级的当地人民政府的房地产管理部门，以完成房屋财产权转让的注册程序。然后，众议院的买方和卖方应在同一级别向人民政府的土地管理部门申请，以注册土地使用权，并使用更改的房屋所有权证书和相关证书进行更改。土地管理部门验证后，同一级别的人民政府将取代土地使用权权利证书。此时，房屋购买和销售随着土地使用权的变化。
26。房屋买卖双方的转让程序已经完成了转移程序。双方目前仍然可以终止合同吗？
答案：我国家的“合同法”第93条规定：“当事方可以通过达成协议终止合同。当事方可以就一方终止合同的条件达成共识。当满足合同终止的条件时，终止持有人有权终止合同。”
从此可以看出，只要当事方协商并达成协议，即使众议院已转让，也可以终止合同。
27.签订房屋购买和销售合同后，一方声称该合同是无效的，理由是众议院财产权变更注册尚未完成。可以建立吗？
答案：我国家财产法第15条规定：“当事方之间关于建立，变更，转移和灭绝不动产的合同的结论应在合同的建立上生效，除非法律另有规定或合同中另有同意；如果不处理财产权注册，则不会处理合同的有效性。”
可以从中可以看出，对于众议院的买家和卖方，只要双方签署合同，是否在注册机构注册会不会影响合同的有效性。除非当事各方在合同中同意合同的时间或其他条款应生效，否则该合同应从合同的建立之日起生效。因此，由于未能申请变更注册，因此不能声称合同无效。
28.在房屋购买和销售期间，买方延迟了购买价格的交付。卖方可以要求终止合同吗？
答案：“对最高人民法院在商业住房销售合同审判中适用法律有关的几个问题的解释第15条。根据合同法的第94条，如果卖方延迟了房屋的交付或买方的交付或买方延迟付款，则在付款中延迟了一份派遣，如果延迟了一定的合同，则该付款是在派遣的情况下，如果派出了一定的派对，则该裁定是否会持续下去。 have . The law does not or the have not , and after the other party the other party, the for the right of is three . If the other party does not , the right of shall be one year from the date of the of the right of ; if the right of is not the , the right of shall be ."
It can be seen from this that if the buyer of a house the of the house, the may first him to the and pay the price. If the buyer still fails to pay a of 3 after the , the may the of the . In , the right to has a .
29. If a house is sold, does the have the right to ?
: 229 of my 's " Law" : "If the of a the lease , it will not the of the lease ." 119 of the " of the 's Court on the of the of the Civil Law of the 's of China (Trial)" : "If a house the of a house due to , sale, gift or the lease , the lease will to be valid for the and the new ." It can be seen that if the house is sold, the has the right to .
30. What is the right of for the ?
: The house 's right of means that if the sells the house, it shall the a the sale (the of the 's Court of Civil Law that the be three in ), and the shall enjoy the right to first under the same . If the fails to the , the may the 's court to the sale of the house .
The 's must meet two :
First, in the case of house , other do not have this right;
, the by the are the same as those by .
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