民法典解读：买卖不破租赁原则如何保障租房者权益

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【民法问答·案例讲解】

●关键词

在不违反租约的情况下买卖

●概述

远离家乡、在外打工的年轻人在租房过程中常常会遇到各种困难。对此，《民法典合同章》在租赁合同中详细规定了出租人的义务，有效解决了业主突然撤租、导致承租人无固定居住场所的问题，有利于稳定租赁秩序，保护承租人权益。

●案例

在北京一所大学毕业后，小张在离实习单位很近的地方租了一套房子，并与房东签订了为期一年的租赁合同。根据公司规定，新入职的小张去广东分公司培训半年。期间，房东将房子转售，新房东以装修房子为由，要求他在一个月内搬出。

●法律法规

承租人按照租赁合同约定占有期间，租赁财产权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。 （第725条）

●专家意见

王瑛（中央民族大学法学院副教授）

房屋所有权变动不会影响租房者的居住性

出售不破坏租赁，是指在租赁期内，租赁物所有权的变化不会导致租赁关系的终止。

在租赁关系存续期间，即使租赁物的所有权发生变化，也不会对原租赁关系产生任何影响。对于承租人来说，无需终止原租赁关系或签订新的租赁合同。 “不影响租赁合同效力”这一说法的实际法律后果应该是原租赁合同的承租人与租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。因此，租赁物的买受人不能以自己已成为租赁物的所有权人为由，否认原有租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。如果建筑物的新业主要求承租人搬出，新业主将构成租赁合同的违约，承租人可以要求承租人承担继续履行、损害等违约责任。

《民法典》确立了“出售不毁约”的规定，赋予承租人对抗新业主的权利。 “买卖不毁约”的规则主要适用于房地产租赁。租赁住房关系到承租人的基本居住权。如果出租人出售租赁物而不赋予承租人对抗买受人的权利，承租人的租赁权就会丧失，承租人的基本生存权可能会受到影响。民法典在房屋租赁合同中规定了“不毁租”的规则，体现了对承租人的特殊保护，一定程度上体现了对弱者的保护，体现了实体正义的要求。

申请“不毁租出售”必须满足一定条件：

房屋租赁合同有效。该规则主要是为了保护承租人的利益，承租人对租赁财产的占有必须建立在有效的租赁合同的基础上。租赁合同尚未成立或者被宣告无效的，承租人无权占有租赁物。

租赁物的所有权在租赁期内依法转移。租赁合同必须先于销售关系建立。在租赁期内，出租人将租赁物出售给第三方。房屋权属发生变更时，租赁合同已生效。房屋租赁合同订立时，房屋权属发生变化的，承租人当然不能以其合同权利对抗业主的权利。

承租人愿意继续履行原租赁合同。该规则的目的是保护承租人的权利。租赁期内租赁房屋权属发生变化的，承租人有权援引本规则主张保护，并有权解除合同。承租人是否真的声称“买卖不破坏租约”继续进行？房屋的出租受承租人的自由选择。

结合本案，首先，小张与房东签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，应视为合法有效。作为承租人，小张按照合同取得了房屋的租赁权。因此，当房东将房屋转让给第三人时，承租人和受让人仍受原租赁合同的约束。

其次，房屋租赁合同期限为1年，期限尚未到期。而且，新房东取得房屋所有权的时间处于租赁期限内，承租人小张愿意继续履行租赁合同，因此完全符合“不违反规定买卖”的条件。租赁”才能有效。因此，房屋的新房东仍受原房屋租赁合同的约束，其房屋使用权受到一定的限制。他必须等到租期到期后才能要求小张搬走。

（光明日报记者刘华东采访编译）

《光明日报》（2020年11月06日第4版）