2024 上半年典型上市房企计提存货跌价准备 453 亿，房地产市场持续疲软

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（原标题：克而瑞研究中心：上半年72%典型上市房企计提存货减值准备 共计453亿元）

据克而瑞研究中心近期发布的报告显示，72%的典型上市房企在2024年上半年计提了存货减值准备，共计453亿元。从历史上看，典型房企2021年以来累计计提4242亿元，2021年至2023年每年计提约1300亿元。

2024年上半年，中国房地产调控政策持续宽松，政策重心更多放在去库存上。尽管政策宽松，但整体房地产市场仍然维持底部波动。根据国家统计局的数据，2024年1月至6月，全国新建商品房销售面积4.79亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额4.71万亿元，下降25.0%。市场依旧疲软，市场销售价格持续下跌，不少房企以价换量加速销售，利润空间不断收窄。

在此背景下，行业整体从2023年增收不增利，到今年上半年收入、利润双双下滑，相较于收入下滑13%，毛利下滑更快，达34%。净利润2023年维持亏损状态，归母净利润亏损进一步扩大。盈利能力下降成为房地产行业普遍现象，尤其是存货减值拨备，目前来看，若未来市场持续弱势，现有的存货减值拨备可能仍显不足，未来存在进一步减值的风险。

目前市场仍处于筑底反弹、利空因素出清阶段，短期内企业盈利规模和水平仍将承压。随着行业的深度调整，企业的商业逻辑也必须加速转型。审慎选择项目、谨慎投资，保证项目利润率水平；精简策略、降本增效，提升经营效率；回归产品，加强产品创造，提升产品适销性和产品溢价率，都是企业稳住盈利、跨越周期的关键。

收入、利润规模双双下滑，行业盈利能力不容乐观

1、营业收入减少13%至14,572亿元，毛利减少34%。

2024年上半年，房地产调控政策将继续放松，政策重心将更多放在去库存上。尽管政策宽松，但市场信心和预期尚未根本恢复，房地产市场仍处于深度调整之中。上半年，全国新建商品住宅销售同比下降25%。据克而瑞数据显示，百强房企销售同比下降39.5%。在此背景下，企业整体落户规模相应受到影响，住宅开发业务利润空间仍在收窄。

根据截至8月底已披露中期业绩的公司数据，行业典型上市房地产公司12024年上半年整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%；营业成本12792亿元，同比下降9%。营业收入增速自2022年以来首次出现13%的下滑，2023年回升至3%的正增长，但2024年上半年又出现下滑。

毛利方面，自2021年以来一直保持下降趋势，2024年上半年典型上市房企实现毛利1615亿元，同比下滑34%，为历史最高降幅。

从净利润及归母净利润来看，受资产减值、营收规模下滑等因素影响，行业典型上市房企净利润自2021年以来大幅收窄，2021年净利润下滑52%，2022年净利润同比降幅扩大至98%，2023年、2024年上半年公司持续亏损，2022年至今归母净利润持续亏损，行业整体盈利状况不容乐观，2024年上半年整体净利润亏损373亿元，归母净利润增至479亿元。

2、毛利率降至11%，房企利润亏损持续扩大

从企业各项利润率指标来看，2024年上半年行业典型上市房企整体毛利率为11.1%，同比下降3.5个百分点，较2023年下降约1.2个百分点；净利润率为-2.6%，处于亏损状态；归母净利润率也为-3.3%。典型上市房企以房地产企业为主，整体经营状况在行业内相对较好，如果从整个行业来看，房企的利润率下滑幅度可能更大。

2021年以来，行业盈利能力大幅下降，2023年净亏损，2024年上半年亏损扩大。一方面，历史高位拿地高价、利润微薄项目的影响还在传导中。其次，近年来，企业销售压力加大，不少房企通过打折促销、以量求价等方式保证商品销售，加剧了企业增收不增利的业绩。此外，在行业下行、存货跌价、投资性房地产账面价值缩水的背景下，房企基于市场风险对部分项目、股权投资计提了资产减值损失，也对当期盈利表现产生了较大的负面影响。

3.商业板块呈现弱复苏态势，整体投资物业收益增长9%（部分省略）

受经济增速放缓、供应增加、预期疲软、需求不足等因素影响，写字楼、产业园区租金、入住率均承压；公寓业务受到房地产市场疲软、保租房入市等影响，竞争加剧；在扩内需促消费政策推动下，消费意愿增强推动客流增长，商业呈现微弱复苏态势，商业租金整体小幅上涨。

2024年上半年，典型上市房企整体投资性物业收入613亿元，同比增长9%。从公司具体表现来看，近六成公司实现同比增长，华润置地、龙湖集团、新城控股、中海地产、招商蛇口均有不俗的增长。

从综合盈利能力来看，2024年上半年规模以上房地产企业的ROE水平持续下滑，下滑企业占比近六成。房地产企业ROE水平持续下滑、下行压力加剧的主要原因有：市场下行调整持续，项目销售周期缓慢，资产周转率放缓，企业周转率放缓。加之当前房地产市场仍处于弱势，行业利润空间进一步收窄。

总体来看，行业整体从2023年收入增长但利润不增长，到2024年上半年收入和利润均下滑，盈利困难成为房地产行业普遍现象，房企亟待转型。在此背景下，不少房企坚定将战略重心转向经营性物业板块或其他多元化板块，打造持续增长的第二增长曲线。