规范房地产市场外资准入与管理：促进健康发展的重要措施

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各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机构：

今年以来，我国房地产领域外资快速增长，境外机构和个人在我国购买房地产也较为活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

一、规范外资房地产市场准入

（一）境外机构和个人在境内投资非自用房地产，必须遵循商业存在原则，按照外商投资房地产相关规定申请设立外商投资企业。须经有关部门批准并办理相关登记后，方可按照批准的程序办理。经营范围为从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业且投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额不足1000万美元的，注册资本仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，须经商务部门、工商银行管理机构批准设立，并依法办理登记手续。向税务机关颁发为期一年的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。税务登记。

（四）外商投资房地产企业股权、项目转让，以及外国投资者并购境内房地产企业，均严格按照商务主管部门等部门的规定审批。相关法律、法规和政策。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函、《国有土地许可证》、变更向建设（房地产）主管部门备案。证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

（五）外国投资者通过股权转让等方式收购的境内房地产企业取得合资企业中方股权的，须妥善安排员工、处理银行债务，并一次性缴纳全部转让费。自有资金。有不良记录的外国投资者不得在境内开展上述活动。

2.加强外商投资企业房地产开发商的经营管理

（六）境外投资者投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，不得从事房地产开发经营活动。

（七）外商投资房地产企业注册资本已足额缴纳、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金达到总额35%的项目投资，不得申请境内外贷款。外汇管理 部门不批准企业结汇贷款。

（八）外商投资房地产企业的中外投资者不得在合同、章程、股权转让协议及其他文件中订立任何形式的保证或者变相固定收益的条款。

（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产相关法律、法规和政策，严格执行土地出让合同规定的规划许可审批时限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开业、销售等持续性活动的监管。对发现囤积土地、囤积住房、哄抬房价等违法行为的，要按照国办发[2006]37号等有关规定严肃查处。 。

3、境外机构和个人购房管理

（十）境外机构在境内设立的分支机构、代表机构（经批准从事房地产经营的企业除外）以及在境内工作、学习一年以上的境外个人可以购买商品房自用并满足实际需要的自住。购买非自用或自住的商品房。在境内未设立分支机构、代表机构的境外机构和在境内工作、学习满一年的境外个人不得购买商品房。港澳台居民和华侨因居住需要，可以在境内一定区域内购买自住商品房。

（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须实行实名制。并携带有效证件（境外机构在境内设立机构应持有我国政府有关部门批准的证件，境外个人来境外工作、学习应持有我国政府批准的证件，下同）到土地、房产办理部门办理相应手续。办理土地使用权、房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住的原则对境外机构和个人进行产权登记，对不符合条件的不予登记。

（十二）外汇管理部门应严格按照有关规定和本意见的要求，对外商投资企业、境外机构和个人购房资金汇结进行审核，允许境外机构和个人办理购房资金汇结。符合条件即可兑换；转让相关房地产取得的人民币资金，须经合规审查、纳税确认等手续后方可购汇。

四、进一步谋划落实监管职责

（十三）各地区特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能出现的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台外商投资房地产企业优惠政策，已经出台的要进行清理整顿。建设部、商务部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、工商总部、中国银行业监督管理委员会、国家税务总局外汇局等有关部门要及时制定相关操作细则，加强房地产市场外资准入和管理规范政策落实。指导、监督检查，不得擅自减少企业注册资本和项目资本金比例。对主动管理不到位等违法行为发生的，要依法查处。同时，要进一步加大对非法跨境房地产交易、违反外汇违法行为的查处力度。

（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商总局、国家外汇管理局等有关部门要建立健全外商投资进入房地产市场信息监控系统，健全外商投资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，加强跨境资金流动监测，尽快实现外商投资房地产统计数据信息共享。

建设部、商务部、国家发展和改革委员会

中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局

2006 年 7 月 11 日