网易财经智库光远观察：楼市下跌空间有限，不建议高位投资黄金

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编辑|徐媛媛 主编|杨泽宇

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NO.009 马光远最新判断：楼市下跌空间极其有限，现在不建议高位投资黄金...

快读60S要点：

1、房地产市场：我对当前房地产市场的评价是过度调整。从价格、市场、情绪等角度来看，已经低于均衡点。目前整个房地产市场正处于一个新的均衡点。这个新的平衡点会持续多久？我们还有一个测算，2023年之前，所有房地产，包括商业地产、住宅地产等的需求量将保持在10亿平方米以上。到2030年，最低需求仍将维持在10亿平方米，这意味着市场下降的空间极为有限。

2、黄金：金价过高，支撑因素不多。中国买家是一个因素，央行是一个非常重要的因素。但在过去几年各国央行大规模购买黄金之后，2024年后各国央行是否会成为推高全球金价的力量呢？这是一个问号。所以，如果我们要在这个位置上进行一些投资，我认为它的价值已经不高了。

文本：

01.谈谈楼市的发展：

当前楼市已过度调整，房价下跌空间十分有限。

经过2023年后的调整，目前房价已趋于均衡。首先，过去几年，房价实际下降幅度普遍在20%至30%之间，很多甚至超过30%。从财务角度来看，30% 接近大多数房屋的首付中位数。这意味着有些人不必还清房屋或抵押贷款。他们可以把房子交给银行。这是非常关键的一点。

其次，降价30%左右后，房价基本恢复到2015年房价大幅上涨之前的水平，回到相当一部分人买得起房的水平。

第三，从目前的供需水平来看，也是一个平衡的水平。我个人预计，2023年房地产销售的均衡点应该在“两个12”，即2023年销售房屋的销售额应该是12万亿元，销售面积应该在12亿平方米以上。米。但实际情况是，2023年的销量和销售面积均已跌破“12”，即11点多一点。这意味着整体销售水平已经跌破需求点，相当一部分需求在等待而不采取行动。

我对当前房地产市场的评价是过度调整。从价格、市场、情绪等角度来看，已经低于均衡点。目前整个房地产市场正处于一个新的均衡点。这个新的平衡点会持续多久？我们还有一个测算，2023年之前，所有房地产，包括商业地产、住宅地产等的需求量将保持在10亿平方米以上。到2030年，最低需求仍将维持在10亿平方米，这意味着市场下降的空间极为有限。

马光远：现在不建议高位投资黄金。支持上涨的因素不多>>

马光远：现在不建议高位投资黄金。支持上涨的因素并不多（来源：C级观察）

如果2024年需求真的启动了，但供给跟不上——因为近两年房地产开发投资下降了20%以上，现在房地产整体投资水平低于2015年。新房开工面积，这两年下降了近一半，也就是说整个供应量在减少，但是今年需求可能会释放出来，所以我觉得今年总体来说，不管市场怎么走，总体均衡点已经出现了，向下的空间已经非常有限。

为什么不现在就采取行动呢？第一个原因是有人担心市场会继续下滑。我想说的是，下降的空间很小。第二个原因是还有好政策值得担心。如果再降息，我买房岂不是太早了？有政策层面的考虑。第三，烂尾楼问题让很多人难以忍受。除非这个问题得到解决，否则现在有相当一部分人对进入市场非常担心。

马光远：不要总说房价有泡沫。目前，大部分城市的房价都比较合理（来源：C站观察）

不要总说房价有泡沫。泡沫是相对的。在不同的情绪下看待市场，就会有不同的结果。心情好，你就不会认为它有泡沫；但如果情绪不好，即使股价跌破净资产，也会继续下跌，人们仍然不会采取行动。从经济本身发展的角度来看，有泡沫总比破灭好。

十年前，房价每平方米2万到3万元的时候，大家都认为房价存在泡沫。但现在已经达到了7万到8万每平方米，甚至超过10万每平方米，大家还是觉得有泡沫。有人说，只要房价从7万到8万/平方米回到2万到3万/平方米，就一定会买。但当房价真的到了每平方米2万到3万元的水平时，他可能仍然认为存在泡沫。

泡沫本身是相对的，必须放置在特定的时间和空间中。我们只能根据当前的经济形势和市场情绪来判断是否存在泡沫。没有绝对的标准。有些股票的市盈率超过100，但你仍然认为它会上涨，因为大家看到了它的预期。相反，有些股票的市盈率低至个位数，但没有人卖出，因为没有预期。

经济学从未定义过什么是泡沫、如何衡量泡沫，人们对泡沫问题也从未达成共识。比如，房地产市场的市值超过GDP多少，是不是就一定存在泡沫？没有什么是定论的。有时候大家都讨厌泡沫，但是当真的没有泡沫的时候，你会发现经济可能比有泡沫的时候还要糟糕。从人们对房价的购买力来看，目前中国大部分城市的房价对于买房的人来说还是比较合理的。

02. 谈城市发展：

许多城市为年轻人提供的多元化就业机会削弱了北上广深的竞争力。

北上广深的房价，并不是永远不跌的神话。过去二十年，中国每次房地产调整，北上广深也随之调整。只是很多人不研究、不观察，总以为北上广深的房价一直在上涨，而且每次调整涨幅都很大。每次有房地产大周期他们都会调整，因为市场也有供求关系。尤其是当中国人口数量达到拐点时，很多年轻人不再像过去那样以留在北上广深为首要目标。

过去主要机会在北京、上海、广州、深圳这些大城市，但现在不再是这样了。比如，如果有人从事电子商务行业，为什么要在生活成本高的北上广深做呢？许多城市为年轻人提供的多元化就业机会削弱了北上广深的竞争力。如果你去一个小城市，每平方米花2万元，你可能会买一套豪宅。在北京，每平方米花10万元，可能会买到又旧又破的房子，所以年轻人可能不会选择住在这里。

而且自从中国进入高铁时代以来，城市之间的差距慢慢缩小。在长三角，很多小城市的人不愿意住在大城市，因为坐高铁半小时就可以到达。我的幸福指数和舒适度远高于上海和周边其他大城市。而且小城市的产业也发展得很好，现在很多产业都在向周边的小城市转移。

我认为北上广深的房地产限购不会完全取消，但还有很大的调整空间。目前的限购政策，包括北京、上海、广州、深圳的房贷政策，也与当前的市场整体不相适应。第二套住房抵押贷款仍然过高，首付比例仍然过高。我一直想给北上广深的管理者们寄语：北上广深已经没那么值钱了，抢北上广深房子的人也不多了。如果留在这个地方的人想要改善他们的住房需求，你应该鼓励他们，而不是把首付比例定得那么高来改善他们的住房需求。北京主城区第二套房首付比例仍为60%，仍为全球最高。房贷利率仍然过高，与目前北上广深四城市的主流住房需求背道而驰。

我们呼吁降低北上广深购房门槛，放宽限购。我们是否鼓励人们购买更多的房子？不。因为改善住房的实际需求太大了。既然我们鼓励改善住房，那么我们在政策层面如何体现鼓励呢？门槛降低一点，尤其是在整个市场还在调整的时候。

03.谈投资：

日本股市短线大涨存在风险，不建议高位投资黄金。

2023年以来，日本股市的表现实在太抢眼：日经225指数实现了近30%的涨幅，表现仅次于纳斯达克。日本股市表现良好的原因主要不是日本投资者看好日本股市，而是巴菲特等国际投资者重金押注日本股市。为什么国际投资者看好日本股市？因为日元贬值，大家都认为日本股市比较便宜，有投资价值。 2024年3月4日，东京股市首次升至40000点大关，创下1985年计算日经225指数以来的历史新高。2023年，日经225指数将略高于20000点。这增幅也太恐怖了。什么是泡沫？短期的飙升可能是泡沫。所以我认为日股短期调整的概率很大。当然，也有人为日股辩护，称“日股虽然涨了很多，但市盈率不高，可能是在补涨”。但短期大幅上涨必然蕴含风险。

马光远：日本经济恢复正常主要看时间（来源：C站观察）

日本自泡沫经济破裂以来，实际上一直在寻找解决方案。有时是货币政策，有时是财政政策，有时是结构性改革，有时是人口政策等等。安倍经济学实际上是基于过去的许多措施，包括失败的措施。也就是说，日本经济停滞了这么多年，过去的僵尸企业几乎已经被解决了。从1991年崩溃到二十多年后的2013年，整个债务周期，包括风险周期和修复周期，已经接近结束。所以我认为没有必要神话化安倍经济学。

甚至可以说，帮助日本经济走出过去困境的最重要工具就是时间。 30年过去了，还有什么经济病无法治愈呢？安倍经济学是一方面，另一方面，这三十年的努力也许没有白费。现在日本经济已经基本恢复正常，但远没有一些人说的那么好，也远没有日本股市表现那么好。但我也想提醒大家，它仍然有它的亮点和可圈可点的地方。

马光远：现在不建议高位投资黄金。支持上涨的因素并不多（来源：C级观察）

2023年以来金价一直处于如此高位，有点不可思议。我一直认为金价太高了，支撑因素不多。中国买家是一个因素，央行是一个非常重要的因素。但在过去几年各国央行大规模购买黄金之后，2024年后各国央行是否会成为推高全球金价的力量呢？这是一个问号。所以，如果我们要在这个位置上进行一些投资，我认为它的价值已经不高了。

当然，从长远来看，如果金价突破2000至2200美元/盎司，也不算高。考虑到通货膨胀等因素，黄金的合理价格应该在每盎司3000美元以上。但我一直提醒，黄金并不是一项好的投资。它波动很大，尤其是在这么高的水平上。我们必须高度关注风险问题。

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