二十届三中全会绘制中国高质量发展蓝图，稳房价稳预期成化解房地产风险关键路径

xinxi1368

郭翔宇 清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心研究主任

中国房地产报记者田傲云北京报道

7月18日，中国最重要的政治会议之一——中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议落下帷幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，描绘了中国高质量发展的蓝图。房地产领域，建议在房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域落实多项措施防范化解风险。

“化解这一系统性风险的关键路径是稳定房价、稳定预期。同时，要引入市场化机构参与化解房地产风险，多方协助，推动市场复苏。”清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心研究主任郭翔宇在演讲中接受中国房地产报记者专访时表示。

中国房地产报：您如何理解本次会议提出的“落实防范化解房地产风险”，又如何化解？

郭翔宇：目前，风险不再局限于房地产行业本身，而是影响更广泛，包括地方政府债务风险、中小金融机构风险等。面对这种情况，最有效的解决办法就是保证房价稳定。稳定房价必须从供给和需求两个角度来解决。

中国房地产报：您认为在需求方面应该做好哪些工作？供应方面有什么建议吗？

郭翔宇：从需求端看，尽管“5·17”新政后首付、利率大幅下调、部分城市销售形势好转等多项需求侧政策出台，但总体来看，还是不太理想。居民不愿意买房的原因包括对房价预期不足，更重要的是对自己收入预期不足。因此，整体形成稳定的收入增长预期，增强居民信心是关键。

从供给端看，现阶段最重要的是保证住房交付。与存量收购、储存等政策相比，保障性住房对居民购买新房的信心有直接、积极的影响，是缓解开发商和地方政府债务风险的有效途径。

中国房地产报：在实际操作中保障住房交付面临的主要挑战有哪些？如何克服这些挑战？

郭向宇：保障性住房交付目前有两种模式：政府主导和破产重整。政府主导的保障性住房，出于资金和公平的考虑，覆盖范围较小；保障房破产重整模式市场占有率较低，对破产管理人要求较高。两条路都有问题。我们建议建立联合市场化机制，与地方政府和职能部门合作，共同推动。虽然这很复杂，但是会更有效。

中国房地产报记者：7月19日召开的中共中央新闻发布会上提出，房地产稳定发展要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策。目前，各地在消化方面正在持续推进收储库存。您对此有何看法？

郭翔宇：收储政策对供给侧可以起到一定的作用。但由于目前再融资工具额度较低，对市场信心的提振有限，且在规模有限的情况下，对投资项目要求过高，难以有效利用资金。我们建议扩大再融资工具的规模，优化具体实施阶段，包括如何选择、改造和运营资产。我们建议将收购并储存的资产转化为长期租赁住房，例如保障性租赁住房，以减少短期内的市场供应。等市场恢复后转为销售，比短期内直接购买、储存，然后转为配售型经济适用房更有效。

中国房地产报：您认为未来房地产市场健康发展需要哪些长期措施？

郭翔宇：市场化机构的参与对于房地产市场的稳定发展也非常重要。日本、美国房地产复苏过程中，黑石、喜达屋等市场化机构在资产价格超卖时大量买入，从而推动了经济复苏。我们认为中国很多资产已经进入超卖状态，都是优质资产。但这些优质资产主要是商业地产，土地使用年限问题严重影响其估值。商业地产的土地使用年限主要为40年或50年，但现在大量优质商业地产的土地使用年限只有20年左右，导致采用收益法时无法准确估算，直接影响优质资产的流动性，未来这些商业、办公物业如果放入REITs也会出现类似的问题，阻碍市场化购买力的释放。因此，明确商业地产用地更新是当前需要解决的首要制度问题。只有这样，资产估值才能明朗，交易才能促进，市场才会反弹。