2020年上海最新限购政策详解：新房、二手房购房流程及贷款政策全面解析

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上海2020年最新限购政策

新房/二手房购买流程

上海购房贷款政策

上海市房产税征收标准

上海二手房交易税费

不管你想不想买房

这些实用政策值得一看

上海限购政策

上海单身

1、如果您名下有房子，则限购。

2、如果您名下没有房屋，且您和父母在2011年1月30日之前拥有不超过2套房屋（含2套），则可以购买新房。

3、我名下没有房子。本人及父母在2011年1月30日之前拥有3套以上（含3套）房屋，且限购。

在上海结婚

1、夫妻双方户口均在上海

答：2011年1月30日前，夫妻双方与父母每人拥有不超过2套住房（含2套）的，可以购买第二套新房。

B、配偶一方在2011年1月30日前与父母拥有三套住房，另一方没有住房的，可以购买新房。

C、2011年1月30日前，一方配偶与父母合住三套住房，另一方与父母合住一套住房，可购买新房。

D、2011年1月30日前，一方配偶与父母合住三套房，另一方与父母合住两套房，可购买新房。

E、配偶一方及其父母在2011年1月30日前拥有4套以上（含4套）的，限购。

2、配偶一方为上海户籍，另一方为非上海户籍。

一个。非上海户籍人士购买首张房产证可单独登记，但需提供5年的社会保障证明或5年的个人所得税证明。

b.上海户籍人士购买第二套房子必须提交出生证明，否则购买将受到限制。

注：5年社保或5年个人所得税是指合同签订当月，向前推算正常缴纳社保或个人所得税的63个月60个月。

外地户籍

1.外国人在上海只能购买一套（商品房）住宅。

2.非本市居民家庭仅限购买一套上海住宅，但夫妻中至少一人必须自购买之日起连续缴纳社会保险或个人所得税5年以上。

3、外国人在外地拥有的房产不计算在内。只要上海没有房产，他们都可以买！

特殊群体

本市集体户籍

遵循上海户籍政策，但需要注意户籍证明号码：例如90、98、97是上海户籍号码。户籍证明号码：99是以上海户籍为准，并非上海户籍，受外地户籍政策约束。

外国人或港澳台同胞

如果提供一年的劳动合同，就可以买房。

博士生、博士生、博士后

需已婚并提供学校证明（学历证明）。五年不用交社保，五年不用缴纳个人所得税，可以买房。

军人购买住房

一个。原居住地为上海户籍，按上海户籍政策执行。如果您是单身，您可以购买一套；如果您已婚，您可以购买2套。

b.如果您的原居住地不在上海，则适用外国人户籍政策。如果你是单身，你不能购买，但如果你已婚，你可以买一套。

上海购房贷款政策

商业贷款

（一）家庭购买首套住房（即该家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）并申请商业性个人住房贷款的，首付比例为：比例不得低于35%。

（二）在本市已拥有住房、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自有住房的，按商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录贷款比例不低于50%；普通自住住房，商业贷款首付比例不得低于70%。

公积金贷款

（一）购买首套住房且从未使用过公积金的缴费职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平方米），首付比例为20%适用于面积小于或等于90平方米的房屋。

（二）将购买第二套改善型住房的首付比例提高到普通商品房50%、非普通商品房70%。第二套普通商品房贷款利率上调10%；第二套普通商品房个人贷款最高限额降低10万元。

（三）对已办理两次公积金贷款记录的职工家属不再发放贷款。

（四）借款人公积金存款账户余额确定贷款限额的倍数由40倍降低为30倍。

（五）严格执行住房城乡建设部还款能力计算比例，每月本金还款比例降低至不超过工资基数的40%。

上海购房交易流程

上海新房

1证据收集

①新项目已取得加盖印章有效的《商品房预售许可证》、《批准销售房屋及一房一价表公告》

②上海地区，高层住宅基本结构封顶后才能申请预售证。

2 承诺

① 筹集资金的保证金一般要求不超过房产最低价的20%。

② 只有缴纳认购费才有资格参加抽奖。

③必须保留银联POS单，并在收据上加盖开发商印章。

④ 报名早晚不影响抽奖概率，无需着急排队。

3验资

① 购房者申请融资时，须提供限购资格审核材料。

②认购完成后，公证处再次审核。

③主要审查材料

（一）购买人身份证、户口本、结婚证（结婚证、离婚证、离婚协议书）、未成年子女出生证明；

（二）社会保障证明或完税证明； （非上海户籍需要，上海户籍不需要）

（3）购房者及其家庭成员名下的房屋相关信息、购房合同或通知登记或房产证等（只要房产证是购房者名下的，就需要提供）提供、与父母共享、拆迁、宅基地）

4 开奖

①上海地区新房源由东方公证处以电脑抽签方式进行排序。

② 按照抽签顺序选择房间。

③ 在开发商要求的时间内选房、签订认购书、将认购款折算成定金、付清首付款、签订贷款合同。

④ 如果不选房、不签约，将全额退款。

⑤ 一般情况下，开发商会在30个工作日内返还质押资金。

上海二手房

1 现场检查

根据您自己的预算和需求，现场看房，实地考察后确认您的购买意向。

2.拉动生产调整

确认采购意向并洽谈价格。然后带着房东的身份证和中介、房东一起去派出所或者交易中心进行产权调查。检查房子是否抵押，是否有任何限制。

同时需要确认该房屋不是出租的。如果房屋出租，承租人有优先购买权。必须确认租客不会购买后才能出售给其他人。

3、初始化合同，签订房产中介服务合同

草签的合同一般只要双方签字，且不存在违法成分，就有效，合同应当履行。此阶段需签订房产中介服务合同，约定中介费用和中介提供的服务。另外，户口过户、房屋是否抵押、税费由谁缴纳等方面还需要签订补充协议，以防发生变化。

4. 支付押金并索要房东签名的收据。

房产证交给中介保管，并出具保函。一旦房产证私自交给前一套房子，并且网签的房子被抵押，中介将承担全部责任，并赔偿下一套房子的损失。

5 网上签约及贷款办理

预约并准备好信息后，即可在线签约。有的中介公司在网上签约时，有银行贷款专员进驻，同时办理贷款手续，非常方便。

所需资料：身份证（夫妻）、户口簿（家庭）、结婚证、子女出生证明（未成年人）、非居民（社保单或税表）、收入证明、银行流水单、公积金账户、主要贷款人（贷款）银行卡）、存款和首付的收据和收据。

网上签名完成后，到银行柜台转账首付款，并将转账凭证、房东收据以及有关首付款来源的银行对账单发送给银行信贷员。

6 房价差价、限购、税务审核及转让

贷款合同获批后，即可持相关资料办理购房价差限额、税务审核及过户事宜。受理窗口统一收货后，提供房屋状况查询、限购审核、税收征管、不动产登记内部流转等服务，并提供EMS快递服务。不动产登记大约5个工作日即可完成。

7 纳税

一般情况下，您在办理完转账手续后1-2个工作日即可携带银行卡缴税。包括契税、增值税及附加、房产税等。最好是带芯片的银行卡，因为亚磁条卡容易限制，而芯片卡则不然。

8. 将出生证明寄给他

出生证明将在纳税后的当天或第二天签发。只需携带身份证和转账收据即可领取证明。这时候你收到的是房产证和抵押证。

9 银行贷款

向银行贷款专员提交房产证复印件、已缴纳的契税和增值税单复印件、房产登记收据、抵押证明。等待银行放款。银行放贷后，您就可以进行下一步的交房。

10 交接

交付房屋时，根据合同中的附件清单进行检查，看是否有缺陷或损坏；确认水、电、煤、物业费已缴纳；维修基金结转；然后你就等着搬到新家了。

上海市房产税征收标准

征集范围

上海房产税征收范围覆盖全上海市。只要面积超过规定的免税面积，就必须按照有关规定缴纳个人房产税。

集合对象

1、上海居民家庭在本市新购买的第二套及以上住房（包括新购买的二手存量住房和新建商品住房）；

2、非本市居民家庭在本市新购买的住房。

房产税计算

1. 如果您在上海注册：

（一）房产人均居住面积低于60平方米的，不纳税；

（二）人均住房面积大于60平方米：

应纳税额=（房屋总面积-60*家庭成员人数）*2011年后购买房屋价格*70%*0.4%÷1.05

（三）新建住房单价超过上海市平均销售价格的，税率由0.4%调整为0.6%：

应纳税额=（房屋总面积-60*家庭成员人数）*2011年后购买房屋价格*70%*0.6%÷1.05

2. 如果您不是在上海注册：

（1）应纳税额=房屋总面积*2011年后购买房屋价格*70%*0.4%÷1.05

（二）新建住房单价超过上海市平均销售价格的，税率由0.4%调整为0.6%：

应纳税额=房屋总面积*2011年后购买房屋价格*70%*0.6%÷1.05

注：具体计算金额与实际金额可能存在误差。实际缴纳金额以网上核算金额或当地税务机关书面通知的金额为准。

二手房交易税费

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