2009 年 12 月解析：拆迁补偿税务问题及政策搬迁认定标准

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2009年12月分析——

拆迁补偿相关税务问题

在城市更新和城市规划过程中，或多或少都会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。各地对于涉及拆迁工程的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的税务处理有不同的规定。

企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。政策性搬迁将有很多税收优惠，因为它涉及政府对城市的规划或其他主要原因。商业搬迁是企业之间或企业与个人之间基于自由协议的市场行为，政府不参与。适用各种税务法规。

根据国税函[2009]118号规定，政策性搬迁是指政府城市规划、基础设施建设等政策原因。税务部门对此类搬迁的认定是审查是否有政府搬迁文件或公告。如果不是，一般不会被认定为政策转移，从而将这种涉税处理定义为商业行为。根据渝地水发[2007]207号，重庆规定政策性搬迁范围为：搬迁企业按照规定标准向政府或者重庆市土地储备中心取得的搬迁补偿收入。重庆城建投资公司、重庆渝富资产管理公司等将收回土地并向拆迁公司支付拆迁补偿收入，其中还包括受政府委托开发公司实施片区开发而获得的拆迁补偿收入。

以下是对搬迁补偿相关涉税问题的总结与分析。

1.政策重定位

1、营业税

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权的行为，根据国水函[2008]277号规定，搬迁企业只需出具当地人民政府的正式文件即可。县级以上人民政府无论情况如何，都可以收回土地使用权。缴纳征地补偿费的资金来源 无论是政府财政资金，该行为都是土地使用者将土地使用权返还给土地所有者的行为。根据《国家税务总局关于印发《营业税项目说明（试行草案）》的通知（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。同时，根据豫地水发[2002]156号文，此类补偿属于旧城改造工程范围。拆迁企业在原房屋拆迁过程中选择货币补偿（安置）方式的，取得的货币补偿（安置）价款、营业税及附加暂不征收。 《土地管理法》（2004年8月25日修订）第四十七条、《物权法》（2007年3月16日公布）第四十二条、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日公布） 4、根据上述法律规定，补偿收入不属于生产经营收入；而根据《征收管理法》第二十一条规定：单位和个人购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动时，应当按照规定发放和使用。 , 获取发票。因此，补偿收入无需开具发票，原土地使用者开具的补偿收据可作为税前扣除凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业向被拆迁企业支付补偿时，只需取得收据，并将搬迁补偿相关文件作为附件填写即可。

2.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要，依法征收、收回的房地产。 征收、收回的房地产，是指依法征收的房地产或者收回的土地使用权因城市实施规划和国家建设需要，经政府批准。因城市实施规划和国家建设需要迁移房地产，纳税人自行转让原有房地产的，依照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，必须向房地产所在地税务机关申请免税。经税务机关审核后，免征土地增值税。

因此，被拆迁企业因上述政策原因拆除房产或收回土地使用权而取得的拆迁补偿费，免征土地增值税。

3、企业所得税

被拆迁企业取得拆迁补偿费，按照国税函[2009]118号规定，进行更换、改建或者改造的，其补偿收入扣除费用后的余额，计入应纳税所得额。此类固定资产可以按照现行税率征税。规定了折旧或摊销的计算及其在企业所得税前的扣除。无更换、改建或者改造方案和立项批准报告的，搬迁补偿收入加上各类销售收入减去各类被拆迁固定资产的折旧和处置费用后的余额，计入企业当年应纳税所得额。

根据国税函[2009]118号文第二条第四款的规定，企业拟搬迁次年起五年内，企业取得的搬迁收入或者处置收入不计入企业所得税。企业当年的应纳税所得额。五年期间内，12日内完成搬迁的，企业的搬迁收入按照上述规定办理。

4.个人所得税

根据财税[2005]45号文第一条的规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理条例规定的标准取得的拆迁补偿费，免征个人所得税。因此，个人收到的拆迁补偿费超过标准数额的，应纳入个人所得税征税范围，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税。

2、商业搬迁

根据上述政策性搬迁文件，被拆迁企业和个人因政策原因返还土地使用权将获得相应补偿。那么，如果不是政策性搬迁，而只是​​企业之间或者企业与个人之间的市场收购和转移，那就是商业性搬迁。该补偿费用的涉税问题分析如下。

1、营业税

根据国水函[1997]87号规定：土地承包者取得土地上的建筑物、构筑物、青苗及其他土地辅助物的补偿收入，按照《暂行办法》中的“房地产销售”规定执行。 《中华人民共和国营业税条例》——营业税以“其他土地附着物”税目征收。同样的文件也适用于拥有土地使用权的单位和个人，因为没有政府的拆迁文件，所以收到的补偿不是政府收回土地使用权应得的补偿，而是一种财产转让。被拆迁企业或个人收到的补偿费实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或者个人取得收入时，应当向支付单位开具营业发票，缴纳营业税。

2、企业所得税

非政策性原因搬迁后，搬迁企业获得补偿（转让收入）后，因重置、改造、改良而发生的费用，属于固定资产性质的，只能通过折旧在企业所得税前扣除或摊销。与政策性搬迁不同，所有重置、改造、装修费用不能扣除；属于费用性质的，可以计入当期损益。

3、土地增值税

因非政策性搬迁，被搬迁企业或个人在收到补偿费（转让收入）后需缴纳土地增值税。增值额按补偿费（转让收入）减去扣除额确定。扣除是根据以下文件进行的：

财税字[1995]48号文第十条：旧房屋转让时，房屋建筑物的评估价、取得土地使用权所支付的土地价款以及按照国家统一规定缴纳的相关费用，以及转让过程中支付的费用均应考虑在内。该税款从土地增值税中扣除。取得土地使用权时未缴纳地价款或者不能提供已缴纳地价证明的，不得扣除取得土地使用权所缴纳的金额。

财税[2006]21号文第二条：纳税人转让旧房屋、建筑物，无法取得评估价但能提供购货发票的，由地税部门按照第六条第一项和第二款的规定予以确认。增值税条例第 1 条。第(3)项规定的扣除项目金额，可按发票注明的金额，从购买当年至转让当年，每年加计5%。纳税人购买房屋时缴纳的契税，能提供契税完税证明的，允许按“房地产转让相关税费”扣除，但不作为5个税种的基数。 ％ 添加。转让旧房屋、建筑物，无评估价、无购买发票的，地方税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定（以下简称《税收征收管理法》），实行核准征收。

4.个人所得税

个人所得税扣除项目参照土地增值税扣除项目确定，余额在缴纳个人所得税前确定。

综合以上分析，疏漏在所难免，但可以概括如下：房屋拆迁或旧房改造是一项涉及面广、利益多方面的庞大工程。了解最新的财税信息，及时调整相应的税务筹划，未雨绸缪。 ，做好相应的前期准备工作非常重要。