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春节过后，老南继续写关于贷款的系列文章。通俗地说，就是如何优雅地借钱赚钱。
老南开说
因为中国的传统文化，绝大多数人从根本上是反对借钱的。毕竟他们从小就被太多杨白老这样的故事洗脑了。
确实，在农耕文化中，借钱往往被理解为跟高利贷打交道，简单地理解为家庭理财的负担。许多家庭喜欢提前偿还抵押贷款。在老南这里咨询的客户很多都是全款买的房子，没有任何抵押贷款，很遗憾。
但从另一个角度来看，我们发现真正的富人正在巧妙地利用贷款来撬动自己的财富和生活。
但也有一些人太过自大，导致自己失控。
因此，在这个系列中，我将和大家谈谈为什么贷款是家庭理财的重要组成部分，如何为自己的贷款做好准备，以及如何高效、正确地使用贷款。
先给大家讲几个真实的故事，因为老南是证券出身，早期对贷款并不熟悉。然而，这些真实的故事让我明白了贷款的意义。
故事一，差不多十年前，大概是2006年。老南有几个银行客户。当时信贷非常宽松，银行职员可以以低利率向银行借钱，年利率约为1%至2%。几乎所有人都拿出几百万贷款去老南买基金（当时券商基金认购费比银行便宜很多），而2006年“煤炭热潮”之后，市场刚刚回暖。
2007年8月、9月，监管开始严查信贷资金违规进入股市的行为（是不是和2015年的资金配置检查差不多？）。客户几乎到了最高点，赎回资金、还贷，大家都赚钱了。多了两三倍。当然，一方面，老南基金做出了不错的选择，另一方面，低利率杠杆和精准的进出时机（都是央行的指令）也非常关键。
故事二：老南后来进军机构业务，到各个财务部门洽谈发债业务。他曾经见过一位非常专业的地方财政局局长。他举了一个例子：过去我们每年的财政收入是100亿，我们只能做100亿的事情。但通过发行债券，只要我能偿还五十亿的利息，我就可以做几千亿的事情。而且，他对于贷款规模、期限长短、贷款节奏、利率水平、现金流计算都有自己的一套办法。
故事三是老南去年底接到的一次咨询。当事人在大学期间就开始创业。毕业后，他在三线城市打拼五年，年收入几十万。结果去年年初，我想扩大业务，但没算好，现金流突然断了。老南这次咨询不收费，他是为了慈善事业。不幸的是，他无法提供帮助。
原因是，客户从来没有考虑过未来借钱的可能性，也就30万到40万元，一年左右就可以缓解，还可以承受20%以上的利率，但老南帮他找了一家当地银行，小额贷款和互联网金融都被拒绝了。虽然他的信用记录良好，但存在太多小细节问题，不符合贷款申请标准。而如果他在这些细节上稍微注意一下，几乎没有额外的成本，结局就会完全不同，这很可惜。
这三个故事可能看起来离你很遥远，但事实上，第一个案例是如何利用低息贷款赚钱，第二个案例是如何有效管理贷款杠杆，第三个案例是如何让自己符合条件贷款。
回顾一下自己的周围，为什么说这十年来，在大城市买房，尤其是贷款买房，是最好的理财呢？正是通过低息抵押贷款杠杆，我们获得了货币过度贬值和房价上涨的双重红利。从长远来看，只要通货膨胀不停止，穷人就会因为储蓄而变得更穷，而富人就会因为借钱而变得更富。这是事实。
那么目前有哪些类型的贷款呢？贷款渠道有哪些？我们明天再说吧。
本书延续上一章，一直延续到今天。由于《石榴理财》主要针对中产家庭，所以本系列虽然故事很多，但不会涉及企业信贷业务。
老南开说
目前大家对各种投资都有产品的概念，但对于贷款，往往认为只是借钱，并没有从产品的角度来看待贷款。
事实上，各金融机构的每一个贷款产品都有专业的设计，从准入条件（什么样的人可以借钱）、信用审批（能借钱、能借多少钱）、贷款期限（几个月或几个月）等。年）、借款利率（标准、上调、贴息）、还款方式等，都有非常详细的要求。
当您从产品角度而不是借款角度看待贷款时，您会有不同的视角。
贷款类型：房屋抵押（公积金、商业贷款）、抵押贷款（房屋抵押、汽车抵押、股权质押、保单质押）、信用贷款（信用卡、公务员贷款等）。
贷款利率：按揭贷款特别是公积金贷款利率最低（公积金贷款为3.25%），按揭贷款次之，信用贷款最高。对于信用等级高的优质客户，将有优惠利率（例如公务员信用贷款产品的利率低于其他信用贷款）。
贷款期限：按揭贷款最长期限为30年；对于大多数其他人来说，是在 3 年内；对于股票，比如融资融券，要求是6个月。
贷款发放：既有社会福利机构（公积金），也有金融机构（银行、证券公司），也有社会机构（小额贷款公司、互联网金融）。
付息方式：等额本息、等额本金、先息后本、先息后本、气球贷款。
贷款金额：住房贷款和抵押贷款最高，动辄几十万、上百万，而信用贷款往往很低。毕竟没有抵押贷款，逾期后的处理选择也有限。
所有贷款产品设计的核心都是“回报覆盖风险”，即吸收更多优质借款人，增加低质量借款人的违约成本。贷款利息收入>资金成本+机构运营成本+坏账损失总额。
对于石榴迷来说，了解这个境界就足够了。因为我们的目标很简单：合理利用规则，获得最低利率的贷款。只有了解贷款，我们才能拥有尽可能最低的借贷成本。
那么，这个时候我们就得衍生出另一个话题，借钱干什么？只有三种可能：
贫困！
紧迫的！
加杠杆！
穷人：年轻人结婚了，没有足够的钱买房，可以办理抵押贷款。
紧急：我所有的钱都用来投资了，突然需要用大量资金进行临时周转。
增加杠杆：有了100万现金，你可以直接买一套100万的房子，也可以贷款买一套200万的房子，也可以贷款卖两套150的房子。 2014年上海最好的选择是什么？
所以，自从你开始工作，其实要对各类贷款有一个清晰的了解，让你的信用记录漂亮，让你的资产清晰，让你的工资流动顺畅，有一个可以加信用分的单位（民事）公务员、公务员、大型企事业单位、金融企业等）等
充分利用规则，让您能借到多少钱，就能在最短的时间内借到钱，并获得市场最低的利率。
老南有一个朋友是老银行家，也在石榴理财师平台接受咨询。他是这个领域的专家。多年前，我利用一个机会，用信用卡和抵押贷款相结合的方式，以几乎零首付的价格买下了两家链家店（一楼有住宅的店面）。因为是住宅，所以享受商品房的利率，但实际上是店面，每月的租金收入轻松覆盖信用卡+贷款利息等等。
换句话说，就是几乎没钱就买两套房子，最大化贷款杠杆和现金流管理。靠这么高现金流的店铺来支撑自己的退休生活是靠谱的。
那么，你有什么感觉吗？继续下一集，慢慢聊。如果你想用好你的贷款，你不仅要做一个好人，而且要做一个聪明人。
贷款！时刻做好准备！
今天我们就从讲故事开始，来谈谈贷款的“进来标准”。
第一个故事是老南在第一篇文章中谈到的一个大学生创业的案例。很多人留言询问他为什么贷款不了。他的年收入在50万到60万元之间，生意也很好。啊。
当时，老南帮他找到了当地银行和互联网金融的朋友。接触之后，他发现这家伙还真是一个真人。创业五年，赚了很多钱，但没有买房、没有买车（只有一辆运货的卡车）。结果我没有任何抵押品去银行贷款，也拿不到最便宜的银行贷款。
而且孩子生病了，急忙求医。他找到了一个不可靠的渠道，把一些信用卡兑现了一些钱。银行直接发现并要求注销该卡或降低额度。
更让人想不到的是，当了五年的个人老板，公司成立还不到一年，公司的营业额只能提供不到一年的时间。许多个人商业贷款的必要条件是公司成立一年。就连要求低、利率高的互联网金融借贷机构也断然拒绝了他。
因此，即使他的信用记录没有问题，生意流水也很好，而且这几年他的个人收入增加了几十万，因为几个不经意的细节，40万的救生贷款到了50万就完全是烂尾了（别跟我说假包装，那是另外一回事了）。
昨天刚刚发生了另一起案件。老南做了一年客，突然真的突然想买房了。事先完全没有计划，只是突然看到了喜欢的房子。老南赶紧给他查了一下。是住宅小区+学区房，价格、位置、房型都可以接受，所以他会买。
首先是帮他设计贷款方案。例如，他是否应该提前更改第一套住房的贷款？为新房获得贷款的最佳方式是什么？当然，公积金贷款也是老南最先想到的，但结果却是让老南彻底崩溃了。
该客户为首套住房申请了商业贷款，并申请偿还公积金余额。他从未使用过公积金贷款。今年1、2月，夫妻俩刚刚提取公积金账户余额，偿还首套房商业贷款。
结果，这个省会城市，这个公积金最高可以贷到70万元的城市，去年6月就出台了这么牛逼的规定：
贷款资金与存款余额挂钩倍数由30倍调整为20倍。 “也就是说，账户余额乘以20倍，就是你可以获得的贷款金额。”此次，还取消了“存款余额在1万元以下的贷款申请人不受余额挂钩倍数限制”。贷款30万元”政策。
也就是说，这位客人和他的妻子已经缴纳公积金十多年了。由于他们的账户没有余额，公积金无法贷款。雷声滚滚~~~~~~70万元熟公积金贷款飞来。变成了70万元的商业贷款，也是因为二套房的价格上涨。
讲完这两个案例，你明白问题出在哪里了吗？一句话概括就是“时刻准备贷款，但到了需要贷款的时候就来不及了”！
绝大多数人，在不需要贷款的时候，几乎从不关注贷款知识，无论有什么贷款产品，或者如何获得贷款。通常，人们会因为突然急需用钱而匆忙关注。但往往贷款需求越大、越紧急，需要提前准备的细节就越多。您准备得越充分，您就越能找到廉价贷款。至于上面的两个案例，都是运气不好，就这么华丽地错过了。后者是浪费金钱，前者是破产的悲剧。
因此，仅仅拥有良好的信用记录是不够的。你还必须拥有更多可抵押的硬通货，更美好、更长久的收入流，更有效、更有力的证明。
毕竟货币通胀是正常的，低息贷款在高通胀下，长远来看几乎会白借给你。十年前，我借了30万元买了房子。或许当时压力很大，但如今，还款压力还成问题吗？
待续
神秘的利率
很多人看到这句话的时候都是一头雾水。贷款利率并不明显，为何如此神秘？其实老南早就想写一篇关于“收益率/利息”计算的文章了，因为这个看似简单的事情其实极其复杂。
好吧，我们来做一个简单的测试：
这是银行的贷款申请。月利率为0.38%。那么年利率是0.38%*12=4.56%？月缴8713元的数据真是太好了。我们用EXCEL的IRR（内部收益率）来计算一下：
实际利率是——8.31%！ ！ ！
是不是感觉很奇怪？确实只支付了4556利息。那么以10万的贷款本金计算，为什么贷款利率不是4.56%，而是8.31%呢？答案是你每个月都还本金，利息是根据你借的总额来计算的。你发现问题了吗？
这是另一家银行的，我们看一下
日利率为0.016%，按日计算年利率为0.016%*365=5.84%。如果你聪明的话，借10年你会还多少利息？是300,000*5.84%*10=175,200吗？
幸运的是，这个APP里有还款时间表。让我们看看它是否看起来像这样：
每月还款3294.57元（末期还款3295.57元），总共分期120期，即10年。累计利息支出98643.97元。实际IRR利率是多少？
答案是5.89%！绝对良心贷款产品！
因此，在看任何贷款产品时，真的不仅仅是利率的问题，还有还款方式的问题。最好拿到还款时间表来计算。因为即使利率相同，不同的本息支付方式也会导致实际利率完全不同，比如先利息后本金、等额本息、等额本金、还本付息等。到期利息。
事实上，大多数人在贷款时根本没有考虑到这一点。另一方面，一些金融机构在计算贷款利率时，往往报出的利率低于实际利率，而在计算理财收益时，往往报出的利率高于实际利率。例如，收益率是用算术平均数还是几何平均数。
例如，一位私募股权经理在过去 10 年中有 9 年的回报率为 20%，而去年则亏损了 100%。用算术平均算，20%*9+0=180%，回报还不错吧？但事实上，去年100%的亏损意味着你损失了所有的钱。
因此，目前市场上很多长期基金，特别是PE和VC基金，因为资金的进出而具有非常高的回报。计算实际收益率，如果做得好，就是复合年化收益率。大约是10%到15%。
今天老奶妈想说的是废话
我今天说的就是告诉大家，金融本身就是复杂的，可以合法地用各种公式来表达一个结果中的多个结果。因此，在做出任何重大财务决定之前，你必须记得清楚地计算。
今天老南想说
今天，我们来谈谈住房贷款组合规划。像往常一样，我先举一个例子。
网上的各种理财文章主要是理论性的。例如，经常提到“应留出3至6个月的家庭开支作为储备金”。这是正确的吗？对还是错。
一方面，家庭账户确实需要储备金。如果突然出现大额支出，就需要裁员。
但另一方面，对于中高净值人群来说，每月花费2万至3万元的也不在少数。 3到6个月的家庭开支就是10万到20万元的资本积累。如果收入越高，余额就会越大。 。
即使投入余额宝之类，年化收益也只有3%到4%之间。但想想，也许我N年没有遇到过突然的大额支出，这笔钱就静静地躺着吧。
如果你看了老南之前的文章，只要你有良好的信用记录，很容易从银行获得30万到50万的信用贷款额度，而且可以随时借、随时还，利息按年计算。每日基础。而如果你能从两三个银行拿到这样的额度，你手里就可以拥有100万的贷款额度了。
有了这个贷款限额，上述家庭准备金金额就可以完全减少，投资于流动性较低但回报较高的项目，并在到期时分期投资管理流动性。你的实际收入也会大幅增加。
是不是感觉有点恍然大悟了呢？这只是住房贷款投资组合的一个技巧。
就住房贷款组合而言，首先有几张常用的大额信用卡。如果你喜欢玩，玩信用卡积分、玩机票、玩星级酒店将是一件很愉快的事情，而且可以赚很少的钱。享受一流的洲际酒店。
其次，买房时，即使你是有钱人，只要没有还款压力，也应该充分放开信用额度，优先考虑公积金，然后使用商业抵押贷款。永远记住，住房抵押贷款是您一生中可以借到的最便宜、最长的贷款。在一个疯狂印钞的世界里，这些钱只是免费送给你的。
然后，只要你的信用记录良好，工作场所足够好，就可以为自己准备几家银行的信用贷款额度。记得选择限额最高、利率最低、还款期限最长的那家，以防万一。
这里特别提一下：高度重视自己的信用记录：
1、比如根据央行的信用报告，信用卡不能逾期，抵押贷款必须按时还款。抵押贷款逾期的后果比信用卡更严重。当老南遇到因房产纠纷被朋友欺骗、故意拖欠房贷的客户时，他就想死。
2、银行交易记录完善。每个人都知道这一点。尽量少用现金来获取收入（税收是另一回事）。否则，无论你的收入有多高，你的银行卡交易量都会很低，无法获得高额度。
3、不做黑账号，不做白账号。所谓黑账户的信用记录很差，而白账户则根本没有信用记录。这类客户往往无法增加配额。你可以简单理解为，因为新基金经理没有历史业绩，所以很少有人会购买他们的第一只基金。
4、必须拥有房子、汽车等不动产，可以增加你的信用。出国腐败，能刷信用卡就刷，过高端生活美化记录。当然，水费、电费、物业费这些可能会在你各个城市的信用记录上，一定要按时缴纳。
读完本系列，永远记住某位老楠说过的这句废话：你可以没有现金，但不能没有贷款额度。时刻做好贷款准备！ |
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发表于 2024-11-3 01:54:27