苏州楼市2023年最新动态：房价上涨、政策宽松、82+纯新盘入市，购房指南全解析

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房地产市场百科全书 - 第 141 期

众所周知，苏州楼市确实火热！

各大售楼处人气爆棚 + 新屋二手成交量 + 冰山指数房价上涨，市场回馈楼市有望好转！

购房政策也迎来了前所未有的放松，限购、限贷、限售均放宽;降低商业和公积金贷款的利率;降低落户门槛，换房可退税，二手房贷转让......

可以说，现在是难得的购房窗口期;此外，今年又是新房供应的大年，各地的王炸项目都将进入市场，看起来真的有楼盘需求。

延伸阅读：3w+！4w+！5w+！2023年！苏州楼市房价洗牌！82+ 纯新板块堆积进市！很多凶猛的材料......

当然，买房的第一步是熟悉购房政策，今天苏州整理了一份苏州最新购房政策清单（截至 2 月 27 日）。

涉及购房限制、销售限制、贷款限制、度数、结算等各个环节，购房指南尽在掌握，祝您在买房的道路上少走弯路，建议收藏哦！

苏州

买房的有用建议，楼市的有趣真相，在这里了解苏州楼市，看穿新房和二手房。

3298 条原创内容

公众号

一、

最新的购买限制政策

1. 买房的条件：

非居民住户申请购买苏州市姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴中区范围内首套房源时，应提供自购房之日起前3年内（自5月11日起生效，在苏州市内连续6个月缴纳个人所得税或社会保险（城镇社保）缴费证明 2022).

以前，外国人户籍在相城买房，除了要交6个月的社保或者个税外，还需要600积分，但现在积分被取消了。

只要有6个月的社保就可以在相城买房，政策还没有官宣，已经实施了。

2. 购买限制范围：

限制区域：公园、新区、姑苏、相城、吴中

无限制采购区域：常熟、张家港;

外籍户籍第一套房的购买区域不限：吴江、昆山、太仓。

2. 限制要购买的套装数量：

本地户籍：住户最多可购买 3 个单位

非居民住户：居民家庭最多可购买 1-3 个单位

如果外籍户籍认定为人才家庭，或者有人才编码，相当于当地户籍，可以买3套，详情请咨询区人力资源和社会保障局。

上海、嘉善账户可购买吴江汾湖 3 套;外国人卖掉第一套房子后，可以在 2 年内回购一套，无需社保或个人所得税。

阿拉伯数字

最新的销售限制政策

1. 限制范围：

限制区域：苏州市区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）。

自由区域：昆山、常熟、太仓、张家港

2. 限时发售：

新房：获得房产证 2 年后才能转让

二手房：无销售限制

注意：如果家里有新生儿（两个或更多孩子），则房屋出售没有限制。

三、

最新的贷款限制政策

过去苏州贷款的首付比例是358，即第一套房最低首付为3%，第二套最低首付为5%，第二套最低首付为8%。

为保证刚性，提高购房者合理的住房要求，苏州市的首付比例去年已连续下降两次！

首先，2022 年 8 月，第二套房的首付比例从 5% 调整到 3%;未结余额从 8% 调整为 6%。同年 12 月 28 日，再次下调，第二套房未付首付的比例从 6% 调整为 4%。

白话是：现在我想买第二套房子，我名下没有房贷，最低贷款首付比例为 3%;有抵押贷款，贷款的最低首付比例为 4%。

1. 第一宫

最低首付比例不低于 30%（常熟和张家港为 20%）。

2. 两套外壳

无抵押贷款或无贷款的住房：最低首付比例为 30%;（常熟市、张家港市 20%）

（对于有住房贷款记录，但在申请贷款买房时实际上没有房子的住户;拥有 1 套房屋但没有住房贷款记录的住户或相应住房贷款已结清的住户）。

住房和贷款：最低首付 40%;（常熟市、张家港市 30%）

（如果一个居民家庭拥有 1 栋房屋，且相应的住房贷款尚未结清，则申请商业个人住房贷款以再次购买普通房屋）。

3. 第三宫

对于拥有两套及以上住宅的家庭，将暂停发放商业个人住房贷款。

4. 公积金贷款包含在信用报告中

值得注意的是，自 2023 年 1 月 1 日起，住房公积金的个人贷款信息将被纳入征信系统。

众所周知，苏州公积金贷款之前没有被纳入征信，如果你用纯公积金买房，不去找信用报告，不会影响再买房的商业贷款的首付比例，还是可以算是首笔房贷款。

现在，公积金贷款不仅要检查个人信用，还要体现在信用报告中，这将直接影响首付和利率，也就是公积金已经用来买房了，那么一笔商业贷款买房就算两套了。

四、

最新贷款利率

1. 商业贷款利率：

根据最新调查，苏州市第一、第二套贷款的最低贷款利率为 4.1%，未偿还贷款的利率为 4.9%。

苏州大部分银行都有充裕的抵押贷款资金，而且贷款时间也很快，一般大概1周左右，而且资料齐全，最快只需2-3个工作日即可发放贷款！

4.1% 的利率直接低于 2009 年房屋利率贴现 7% 后的 4.156%，为历史上最低。

2月20日，央行公布了最新的LPR报价，1年期3.65%，5年期4.3%，与上月相比持平，没有下跌！

苏州按揭利率“3”的希望再次落空。延伸阅读：沉重！江苏多地房贷利率已降至3.8%！苏州....

2. 公积金贷款利率：

公积金贷款的利率也已下调。2022 年 10 月 10 日，苏州公积金中心官宣：苏州市首套公积金贷款利率下调！

中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，将5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

1. 2022 年 10 月 1 日之前已发放的首套个人住房公积金贷款，调整后利率自 2023 年 1 月 1 日起执行。

2.2022年10月1日前申请的首套个人住房公积金贷款未发放的，按调整后的个人住房公积金贷款利率执行。

3. 申请 2022 年 10 月 1 日之后的第一套个人住房公积金贷款

这是苏州7年来第一次下调公积金利率，存量也可以调整，堪称普惠利好。

对于第一批只需要用公积金贷款买房的购房者来说，将进一步降低买房成本和月供压力。

五、

最新的购房税等

无论是买新房还是二手房，除了买房价款外，还需要缴纳契税、个人所得税、增值税等费用。

其他杂费根据项目的具体情况而有所不同。

这里我们将重点介绍减减购房个人所得税的新政策。

2022 年 9 月 30 日，财政部、国家税务总局出台了关于支持居民购房的个人所得税政策！苏州现已实施！具体规则如下：

1. 有时间限制，卖房和买房都必须在一年内执行，2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日之间不得间隔超过一年。

2、出售时间视个人所得税缴纳时间而定;再次买房时，新房取决于开发商的记录合同时间，而二手房则看契税单和房产证的登记时间。

3、退税只能根据房产证进行，也就是说，纳税人出售自己的房子必须与新购房有直接关系，并且应该是新购房的业主或业主之一。

4. 如果售出的房屋金额少于所购买房屋的金额，将全额退还;如果出售的房屋金额大于购买的房屋数量，则按比例退还税款。

示例：2022 年 12 月，小杨出售了一套房屋，转让金额为 240 万元，并缴纳了个人所得税 4 万元。

2023年5月，他在同城买了一套新房，新购金额300万元。假设小杨还满足享受置换住房个人所得税政策的其他条件，由于新购房的金额大于转让当期住房的金额，因此小杨可以申请的退税金额为转让现有住房时缴纳的个人所得税4万元。

如果小阳新购房金额为 150 万元，可申请的退税金额为 25000 元（150.24 万元÷4×0000 元）。（假设所有价格均不含增值税）。

5、同城买卖，卖外地房在苏州买房不能退;苏州可以跨区实施。

6、退税时，新房应持有房簿、购房合同原件、身份证等相应材料;二手房需要住房交易合同、房产权属证及其复印件，并前往房产交易中心办理个人所得税退税。

如新购置的二手房为二手房，须提供买卖合同、房产权属证明及其副本;如果您购买新房，您需要提供已提交（在线签署）的住房交易合同及其副本。

六、

最新的抵押贷款转让政策

截至目前，苏州常熟、张家港、太仓、吴江、园区、相城等地均已实施“以贷转户”政策。

“抵押转让”是指卖方无需提前偿还贷款或进行垫款，“交易转让”——贷款结清可以通过手续实现。

在降低资金成本的同时，有利于刺激二手房市场的活跃，加速二手房的流通！接下来，预计将在全市实施！

七、

最新结算政策

苏州的落户政策主要基于三种方式：人才引进、积分落户和避难落户。

人才落户：对于有学历、有工作、有技能的群体，作方便快捷，最快1个月即可在苏州落户。

本科学位直接结算，不需要社保;大专6个月社保可以结算;请注意，有年龄限制。

延伸阅读： Burst！落户苏州门槛放宽！400 积分可以结算！4 月 1 日生效！

积分结算：主要针对学历相对不足、没有相应技能、自雇等群体。如果您缴纳社保并申请居留许可（1 年），您可以申请积分定居。

苏州积分结算自 2016 年开始实施，最高时间超过 700 积分，大部分难以达标。2019年以来，分数逐年下降，在苏州落户越来越容易。

今年，积分直接降到了往年的最低水平！根据最新的结算标准，符合这些措施的规定，累积积分达到 400 分，即满足结算条件！从 2023 年 4 月 1 日起！有效期为 3 年！

不仅结算门槛大大降低，最新的结算积分在积分和积分方面也发生了变化！主要体现在奖励分数的下限和分数的上限上。

在房地产加分方面：由原来的最高 200 分改为自有房屋的 200 分;面积超过 75 平方米，每增加 1 平方米加分 1 分，最高不超过 250 分，出租房屋加分将被取消。

在学历方面，高中文凭加 20 分，高中（中等职业）学位加 20 分！

此前，其他所有学历也都增加了他们的粉丝！例如，以前大专（高职）学位增加了 30 分，现在变成了 60 分，学士学位 60 分变成了 100 分，硕士学位增加了 100 分，博士学位增加了 200 分，现在变成了研究生学位加 200 分。

在技术技能等级方面，初级工人、中级工人、高级工人、技师和高级技师的加分由10、20、30、60、100分变为20、30、60、100、200分。

上下限分的增加结算年龄：由原来的 18-40 岁加 10 分，到 40 岁加 20 分，每年少于 2 分，最高不超过 50 分。

请参阅

下表了解具体评分标准。

避难安置：主要针对已经在苏州定居的子女、父母、夫妻，办理速度也非常快，最快一个月内就能在苏州安顿下来。

近年来，很多家庭通过这种方式获得了更多的房票！

老人如果依靠孩子在苏州定居，在满足购房政策的前提下可以买3套房。具体来看>>老人带着孩子在苏州安顿下来只需要 30 天。

八、

最新人才优惠采购政策

说到苏州的人才认同住房，基本上是指园区和新区。这两个地区也是楼市热度最高的地方，优房购房的住房供应和申请条件存在一定差异。

值得一提的是，今年以来，新区人才申请条件放宽了不少，接近 0 的门槛;公园仍然执行以前的政策，没有变化。具体的申请条件>>一篇文章搞定！园区最新人才优惠购房政策！

再次强调，人才购房是指普通买家优先购买，创价出售不是优惠。

如果想打折买，园区里有人才公寓，其他区也有人才公寓等等，因为门槛很高，不适合普通人，就不赘述了。

这

新区人才住房的出现率略低，主要是因为狮山街只有 2 套新房在售，只有 1 套兰月亭实行人才优惠购房政策。

此外，该政策也适用于科技城金茂大厦的人才住房，共有2栋人才住宅，以简单装修方式交付（无科技城体系），主体户型97/127m²，均价2.7W+。

这 2 年，由于奥场新房热，没有人才名额直接抢头，感受线上抽奖的中奖率！

注：以下胜率数据为人才+非人才的单笔胜率，无法入选的人才也可以被非人才再次入选，非人才最终胜率会更低。

九、

最新的学位政策

苏州度在园区实施“九年一度/五年”、“九年一度”、姑苏、吴中、相城、吴江、新区“五年一度”的政策。

专注于公园的九年制学位-

自2019年5月16日起，使用园区内新购商品房、二手房并取得《房产证》申请入组的，应办理服务接收方提供的合法固定居所登记，登记的合法固定居所为9年内认定为地段。

小学和初中不分开，对同一个家庭中多个孩子没有限制。

因每个家庭情况不同，具体详情可趁于上班时间致电园区教育局电话咨询，一切以官方回复为准。