抵押权与租赁权关系详解：法律如何保障各方权益

xinxi1368

裁判要点

订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原有租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后，抵押物出租的，租赁关系不得与登记的抵押权相冲突。拍卖财产上原有的租赁权和其他用益物权不会因拍卖而消灭，但如果该权利在拍卖财产上继续存在并影响到在先担保权或者其他优先受付款权的实现、人民法院应当依法拆除并拍卖。因此，抵押权设立后，抵押物出租，影响抵押权实现的，执行法院有权依法解除租赁权并进行拍卖。

两个律师秘诀丨监管依据

（本案适用2007年10月1日起施行的第一百九十条）

第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已出租且所有权已转移的，原租赁关系不受抵押权的影响。

（本案适用2005年1月1日起施行的第三十一条）

第二十八条 拍卖财产上原有的担保权和其他优先受偿权因拍卖而消灭的，拍卖价款应当优先清偿担保权人和其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的。除非另有约定。

拍卖财产上原有的租赁权和其他用益物权不会因拍卖而消灭，但如果该权利在拍卖财产上继续存在并影响到在先担保权或者其他优先受付款权的实现、人民法院应当依法拆除并拍卖。

三个基本事实

某农村商业银行与A公司、明某金融借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2018年6月25日作出（2018）扬仲裁字第036号裁决，裁定A公司偿还贷款。某农村商业银行。本金及利息750万元，若A公司未按期足额履行还款义务，某农村商业银行有权拍卖该土地其他权证项下的抵押物，优先偿付。出售，明将对甲公司的还款义务承担连带责任。

上述裁定生效后，因A公司、明公司未履行还款义务，××农商行于8月向江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）申请执行2018年12月6日，执行过程中，扬州市中级人民法院委托扬州土地评估咨询有限公司对涉案房产进行了价格评估。被执行人A公司名称。上述房产的租金价值为1080.39万元。 2019年1月21日，扬州市中级人民法院作出（2018）苏10智273号执行裁定书，裁定涉案房产以A公司名义以租金拍卖。向法院提出执行异议，请求解除租赁关系后拍卖涉案房产。

法院经审理查明：2015年8月25日，A公司与某农村商业银行签订贷款抵押合同，将其名下的涉案房产抵押给某农村商业银行。双方于当天办理抵押登记并收到贷款。获得了他的产权证书。同年9月25日，案外人B公司与A公司签订租赁合同，同意将涉案房产出租给B公司使用。租赁期为2015年9月25日至2033年9月24日，租赁费为482万元。元。租赁合同自双方签字之日起生效。

四位裁判结果

2019年6月17日，扬州中院作出（2019）苏10执一20号执行裁定书，撤销法院作出的以租拍卖裁定。

B公司不服异议裁定，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）申请复议。 2020年5月15日，江苏高院作出（2019）苏知复174号执行裁定书，裁定驳回B公司的复议。申请维持扬州市中级人民法院（2019）苏10执一20号执行裁定。

B公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2021年12月24日作出（2021）最高人民法院第39号执行裁定，裁定驳回B公司的上诉请求。

五个判断理由

法院生效判决认为，本案争议焦点主要为：扬州中院拆除租赁拍卖案涉案房产是否违法。

关于扬州市中级人民法院拆除租赁拍卖案涉案房产是否违法的问题。根据当时适用的第一百九十条规定，抵押合同订立前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后，抵押物出租的，租赁关系不得与登记的抵押权相冲突。该规定的精神被第四百零五条吸收采纳，该条规定：“抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有权的，原租赁关系不受抵押权的影响。 ”。 （2020年修订）第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权和其他用益物权，不因拍卖而消灭，但这些权利在拍卖财产上继续存在，不影响其在先的担保权或其他用益物权。其他权利。影响优先受偿权实现的，人民法院应当依法拆除并拍卖。根据上述规定，抵押权设立后，抵押物出租，影响抵押权实现的，执行法院有权解除租赁权并依法进行拍卖。

B公司声称，在抵押权成立前，其于2008年10月15日至2015年9月25日期间实际租赁涉案房产，但未提交其与A公司签订的相应书面协议。这个时期。 B、A公司提交的租赁合同及相应付款凭证、银行转帐单、《企业住宅（营业用房）使用证明》等证据，以及公司与明公司之间以“借用”为目的的转租合同而2011年至2015年的“流动资金”也不足以证明抵押权设立前，B公司因租赁关系实际占用、使用涉案房产。同时，B公司与A公司于2015年9月25日签订的书面租赁合同中称，鉴于A公司财务困难，且垫付给B公司的资金无法返还，A公司愿意租赁自己的土地和地面建筑物。供B公司使用。因此，B公司主张上述租赁合同是先前租赁情况的延续且存在明确阶段的说法不能成立。即使如B公司所称，该公司与A公司之间存在租赁关系，但某农村商业银行与A公司设立抵押贷款时，A公司与B公司是同一法定代表人。没有证据证明这一事实已向某农商行披露。商业银行如实披露，某农商行对B公司也存有善意。本案中，涉案租赁合同于2015年9月25日签订，抵押权于2015年8月25日设立。租赁关系不能对抗已登记的抵押权，并对抵押权的实现产生了影响。扬州市中级人民法院对租赁拍卖案涉及的房产不存在不当排除。对于B公司涉案土地上的新建厂房及其他设施的所有权和损失，可以依法单独索赔。

瑞昌律师事务所

瑞发助力世界，为世界畅所欲言！辽宁瑞昌律师事务所是经辽宁省司法厅批准成立的综合性、规范化、合伙制律师事务所。坐落于美丽的大连星海湾商务中心。瑞昌以“注重法律风险防范、化解疑难纠纷”为创始宗旨，以律师事务所品牌化、律师专业化、服务团队建设为目标。以案件为中心，招募各专业的优秀律师，组建专业的法律团队。服务团队以“专业律师+专业服务”的模式办理案件，赢得了当事人的信任。

瑞昌律师事务所业务涵盖民商事、刑事、行政等法律服务领域，尤其在司法鉴定、建筑工程及房地产、机动车侵权损害、医疗损害、商业金融、知识产权等领域有系统的研究并深入实践。

专业的人做专业的事，相信专业的力量！

关于瑞昌律师

瑞昌律师