房屋租赁合同纠纷解析：不定期租赁合同与任意解除权的适用

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田志勇

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租赁合同是日常生活中最常见的合同，但因租赁合同引发的纠纷也越来越多。在租赁合同中，房屋租赁合同是广大群众接触较多的合同。出租人和承租人之间的租金纠纷也是房屋租赁合同纠纷中的主要矛盾点。定期租赁合同纠纷法律关系相对简单，案件事实明确，而非定期租赁合同纠纷则相对复杂。什么是无限期租赁合同？笔者现以一个案例对任意终止权在不规范租赁合同中的适用进行解释：

《中华人民共和国合同法》第212条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。租赁合同可以是自由合同，也可以是自由合同（租赁期超过六个月的租赁合同应采用书面形式）。

案情称：承租人王某与出租人张某有中介人见证。双方于2016年9月签订房屋租赁合同，租赁合同约定出租人为（甲方），承租人为（乙方）。甲方向承租人出租位于济南市某地的房屋，租赁期限为2016年9月30日至2017年9月30日，租金为每月2000元。租金支付方式为半年。每期租金缴纳日期为提前十五天缴纳半年租金。被告向原告收取押金人民币2000元。

合同签订后，承租人按期支付租金。 2017年9月30日合同到期后，双方续签合同，但未签署书面租赁合同。承租人继续租赁至2018年7月。2018年7月18日，其通知出租人终止租赁合同，并要求返还余款。出租人同意于当日终止两个月的租金和押金，并委托中介人接管房屋。承租人立即交付钥匙、水电卡、供热卡、水电卡缴费记录等。

随后，承租人多次要求出租人退还多付的租金和押金，但出租人拒绝。出租人拒绝支付剩余租金，理由是2016年9月30日签订的合同中规定，如果承租人提前退租，即构成违约，将扣除两个月的租金。

接受王某的委托，经分析，笔者认为，双方于2016年9月30日至2017年9月30日期间签订的合同为定期租赁合同。自2017年9月30日起，承租人继续租赁该房屋。 ，并按时支付租金，租赁合同成为无限期租赁合同。在无限期租赁合同中，双方均有权随意终止。承租人提前解除合同不构成违约，出租人应当返还剩余租金。

那么，什么是无限期租赁合同呢？不定期租赁合同是指未约定租赁期限的租赁合同。无限期租赁合同分为三种类型：

1、没有约定租赁期限；

《中华人民共和国合同法》第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为无限期租赁。当事人可以随时终止合同，但出租人应当在合理期限内通知承租人终止合同。

《中华人民共和国合同法》第六十一条 合同生效后，当事人对质量、价格或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以约定补充它；不能达成补充协议的，适用合同的有关规定。或者说交易习惯决定了。

2、租赁期限超过6个月的租赁合同非书面形式；

《中华人民共和国合同法》第二百一十五条 租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。如果双方未采用书面形式，则视为无限期租赁。

3、租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议。

《中华人民共和国合同法》第215条租赁期满，承租人继续使用租赁物，且出租人无异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限无限期。 。

无限期租赁合同中的随意解除权是如何规定的？无限期租赁合同双方均有权随意终止。出租人和承租人均有权随时终止合同，出租人必须在合理期限内通知承租人终止合同。

本案中，承租人履行了合同义务，并按时支付了租金。解除合同时，还应当依法行使解除合同的权利。最终，法院支持了承租人的诉讼请求。虽然涉案金额不大，但承租人的合法权益应得到保护。

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