房屋买卖中不定期租赁合同处理案例分析及法律解读

xinxi1368

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前言：在房屋销售、交易过程中，我们经常会遇到交易房产存在租赁的情况。相信大家都熟悉“买卖不破租”，但如果交易的房产有无限期租赁合同怎么办？下面给大家分享一个案例。

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案例介绍

2013年，租户黄达与业主李二签订了为期一年的房屋租赁合同。合同期满后，黄达仍居住在该房产内，并按时缴纳租金，但未签订书面租赁合同。 2015年，李二将房产转让给刘三，黄达与刘三履行了租赁合同。随后，刘三书面通知黄达解除租赁合同并限期搬出。双方发生纠纷，黄达起诉法院，要求刘三承担违约责任。

法院经审理，判决驳回黄达的全部诉讼请求。

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案例分析

本案中，法院判决驳回承租人黄达全部诉讼请求的主要依据是，承租人黄达与房东李二的租赁期满后，李二对黄达继续出租该房产无异议，且收取租金，因此两方形成了不相容。在固定期限租赁合同关系中，租赁合同继续履行，双方可以随时解除合同。租赁期间，李二将房产转让给刘三。根据买卖，刘三成为无限期租赁合同的出租人，并有权随时解除合同。因此，刘三书面通知黄达终止租赁合同后，租赁合同终止后，黄达此时无权占用或使用该房产，应及时搬出。

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编辑意见

根据法律规定，出租人在租赁合同有效期内出售房产的，不影响租赁合同的效力。同时，租赁期限届满，承租人继续使用租赁财产且出租人未提出异议的，双方之间将形成无限期租赁关系，双方均有权随时终止。 。因此，在进行房产交易时，应注意：

1、仔细审查交易房产是否存在租赁，避免买方转让后无法获得房产；

2、如有租赁，应在买卖合同中载明交易房产目前的租赁状况及解决租赁的方法，以避免纠纷；

3、对于无固定期限的房屋租赁合同，双方应及时签订书面协议，防止任何一方随时终止合同。若需终止合同，建议在签订销售合同前终止合同，以保证交易顺利进行。

法律链接

《中华人民共和国合同法》：

第二百二十九条 租赁期间租赁物所有权发生变化的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十二条 当事人没有约定租赁期限或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的，应当认定为无限期租赁。当事人可以随时终止合同，但出租人应当在合理期限内通知承租人终止合同。

第二百三十六条 租赁期满，承租人继续使用租赁财产且出租人无异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限无限期。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第二十条租赁期内租赁房屋权属发生变化，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。