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核心逻辑：
1） 挨家挨户还是世界对世界：早期，对于北京 SKP（SHRI KONG PLACE）应该成为人们生活的社区服务项目还是世界级的高端购物中心存在分歧。最终，他们选择了后者，成为中国最赚钱的百货公司。
2）个性化的品牌组合方案：每个商场都必须有一个新品牌作为卖点，但需要将百分比控制在一定范围内，并与可能的竞争对手实现差异化的品牌组合。
3） 房东 OR 百货公司：中国大部分商场都只是一个房地产项目，离开熟悉的社区，你需要依靠什么？在这方面，你必须学习国外的经验。
“也许，如果你一年能做 80 亿，明年想做 100 亿呢，还有空间吗？”
2016 年 8 月，中国最赚钱的百货公司 SKP 二楼被改造成一个品牌密度更高、更个性化的男士“生活体验空间”。这是继 4 楼、B1 楼和 1 楼之后，在两年内完全重新设计的 4 楼。据了解，它的转型仍在继续。
任何时候，变化都会引发痛苦和怀疑，那么 SKP 为什么要这样做呢？
在北京竞争激烈的市场中，在非传统的高端商务区，打造全国领先的高端商业项目。从各个方面来看，北京的 SKP（原新光广场）购物中心及其“华贸中心”综合体都是地标性工程。2015 年，北京 SKP 以 78 亿元的销售额连续五年保持全国所有百货商场和购物中心中单店表现最高的“卖场王”地位。与去年相比，其业绩增长了 4%，而在全国五百家门店业绩下滑的当下，北京 SKP 的成绩并不容易。
但从另一个角度来看，这也意味着他们面临着一个瓶颈，要知道，北京SKP多年来一直保持稳定的营收，规模超过70亿元，整个行业进入存量竞争的今天，下一步该怎么做，不仅关系到自己的分水岭，更有可能成为中国所有头部门店的风向标。
方向选择：家到家还是打世界？
鲜为人知的事实是，北京SKP（原名新光天地）几乎变成了一个普通人的配套项目。
回到 2004 年，北京 SKP（新光广场）项目的工地非常荒凉，当时周围的道路还没有装修，入口处卖着烤红薯和串烧，总体环境真的很差。当时，大家对CBD及其东扩还没有一个清晰的概念，对它的未来也一头雾水。
所以，一个人民生活配套项目看起来“非常接地气”。当国华地产准备拓展版图时，一家房地产咨询公司邀请，给出一个建议，不如做一个符合普通人生活的商业项目。
从战略上讲，每个商业房地产在初始方向设计方面都可以有两种选择：
1. 如家到家，为周边社区居民提供全面高性价比的服务，让品牌增值空间可能不大，但风险也较小，“活在乱世，不求至君子”;
2、打世界较难，面对更广阔的市场和更远的客户群体，走高端路线，树立独特的品牌形象，但未来空间也更广阔。
这两个选择没有区别，只是判断你的目标和路径的问题。
国华地产已聘请 RET 团队进行研究。RET 团队敏锐地意识到，“诞生一个世界级的购物中心”是可能的。他们认为，高端品牌的消费在 2004 年增长迅速，但开设奢侈品店的地方很少。当时，北京最高端的国贸商城显然受到硬件的限制，实力难以大显身手。属于CBD的新建商业项目大多散布在各类项目和社区商业街，如温特利中心12000平米商业街、建外SOHO9万平米商业街、北京财富中心4万平米配套商业街、福尔大厦、上都国际中心等， 仅适用于定点消费。
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从某种程度上说，体验式消费所能带来的愉悦远不止定点消费，但CBD受制于地价，使得体验式商业的发展几乎不可能，这就给了泛CBD区域一个很大的市场，如苹果社区、四季华侨城、四季东方城等注重休闲体验的商业商业项目， 他们的定位和客户与 CBD 相关联。
此外，当时华贸中心项目本身的高端公寓已经推出，两家五星级酒店的入住率已经基本确定，已经有了一定的知名度和知名度。而且，大王路的改造已经是板上钉钉的事情，在CBD区域，大王路是除三环之外最宽的道路，也不是快车道，适合展示，也适合远方的顾客来逛店。而且，随着中国社会的发展、房地产价格的上涨和汽车的普及，在旅途中购物的时代即将到来。
RET睿意电认为，商业项目需要“立足当下，放眼未来”，无论是从高端消费者的数量，还是从交通、区位、品牌优势来看，北京SKP（新光广场）都具备成为高端消费场所的市场基础。
然后，为了定位承载项目的硬件，RET 对项目的硬件设计进行了全面优化，例如，将底层单店面积从 120 平方米扩大到 150 平方米再到 200 平方米，并采用了“1+1”（1 层加 2 层）旗舰店设计。从外观设计到转角形状，每一个细节都经过仔细考虑。
因此，北京 SKP（新光广场）被定位为中央商务区最大的高端购物场所，北京最国际化的购物中心也踏上了旅程。
品牌组合解决方案：如何吸引投资？
然而，高端路线虽然诱人，但也很难走。
第一个大问题是吸引投资。在激烈的品牌争夺战中，RET 丽晶为新光城制定了一个品牌组合计划，该计划并非脱离主流，而是独一无二，尤其是在金融街上。
RET 执行董事聂启兵表示：“我得做一些取舍，也得把握节奏，什么时候要先走一步，什么时候先放手，并确保场地开放。”
他们意识到“one by one”的时代正在大踏步地起飞，社交商务正在被启蒙，在这种情况下，强调商业的个性化品牌管理对北京 SKP（新光广场）来说非常必要。2007 年和 2008 年左右，RET RET 预见到中国奢侈品旗舰店的深度布局，以全程服务的角色介入招商。
虽然没有 LV，但 Gucci 旗舰店的进驻为 SKP（新光广场）在北京吸引了很多人气。同时，RET 还推出了像 Marc 这样在北京首次亮相的二线品牌，“每个商场都必须有一个新品牌作为卖点，我们会控制比例在 15%-20%。聂启兵说。
不仅是时尚品牌，其实新光天地的品牌覆盖面在鞋类、手表、珠宝、家电、家居等主流品类都非常全面。如今，新光天地的迅速崛起——前期培育期不到半年，已经实现了口碑和销量的双赢。
RET 团队在项目前期进行干预，使前期咨询工作和后续的招商工作形成了连贯的工作体系，为新光城和整个华贸中心的成功奠定了坚实的基础。
这些措施很快就得到了回报，从 2011 年开始，北京 SKP（新光广场）成为中国收入最大的百货公司（购物中心），并一直保持至今。
“对于北方市场来说，无论是过去的新光城还是现在的SKP，基本上都是一个地标，一个像景点一样的购物中心，就像巴黎的老佛爷百货和纽约的梅西百货一样。它的一些客户是来自北方三四线城市的游客，他们的品牌知名度相对有限，因此他们对价格不是很敏感。也许这些客人不会去国贸、银台这样的地方，而且王府井的奢侈品分布太分散了，所以SKP就是他们心中的新王府井。此外，对于北京本地客户来说，SKP 的地理优势和品牌密度早已闻名遐迩。“一位从事商业市场研究的资深业内人士表示。
北京SKP（新光广场）也开始具有国际影响力。日前，全球干邑领导品牌路易十三正式宣布，将于10月27日在北京SKP二楼开设其全球首家品牌专卖店———路易十三之家。Eric 表示：“随着这个品牌的创立，路易十三将成为整个烈酒行业的游戏规则改变者，也是其历史上具有里程碑意义的篇章。
二次升级：房东还是百货公司？
市场的规则是残酷而明确的 - 首先必须不乏锦上添花。
2012 年之后，北京 SKP（新光广场）人头攒动，许多奢侈品巨头甚至为了留住或适应销售热潮，不惜暗中经营......而普通顾客也可以从店里的客流和提包的速度中看出一个大概的想法：这里没有生意。
但另一方面，他们也面临着一个新的问题：一个商场的空间只有这么大，在电商和全国海外购物的兴起下，特别是中国的商业消费已经进入存量阶段，大家对奢侈品的认知度更高，通过提高价格或吸引更多人来提升业绩的出路其实已经基本被堵住了， 如何实现进一步发展？
事实上，从2013年到2015年，北京SKP（新光广场）购物中心已经连续三年稳定在70亿元以上的规模，2015年78亿元的业绩仅比2014年高出3亿元。他们需要讲述一个新的故事。
2014 年 11 月，“北京 SKP 新光广场”这个名字出现在商场的官方促销活动中。2015 年 5 月，新光城正式更名为北京 SKP，此前持有 50% 股份的台湾新光三越退出该项目，由另一家 50% 的股东北京华联取而代之。与此同时，室内地板的翻新工作陆续开始——到今年 8 月，四层楼已经翻新并向公众开放。
改动不单是名字和装饰那么简单，还涉及到整个格式的升级。
显然，如果你想实现长期增长，你需要扩大现有客户群的偏好，更广泛地分布你的地域布局，甚至跳出北京开分店。
不过，目前中国各大商场几乎都是房地产开发商拥有的零售空间项目，除了少数产品类别外，利润主要基于租金、管理费或合资佣金等，这基本上是房东的角色。这种模式的缺点之一是其竞争力严重依赖区位，每个商场都是“巢穴”和“选址人”，离开熟悉的社区，去其他地方拓展版图，除了广告大战和租金价格大战，根本没有其他立足点。
另一方面，在目前的市场体系下，百货或商业地产相当于奢侈品渠道的一部分，各大奢侈品牌拥有强大的话语权，即使已经是国内的佼佼者，在与这些大奢侈品牌竞争时，也必然会失去上风。
解决这两个问题的方法只有一个，就是提升你的品牌形象，让你的品牌超越地点或企业名称，成为消费者在做出选择时的首选考虑因素。为了提升其品牌形象，首先要实现品牌独立于房地产，即从原本以租赁商为主要收入手段的房地产开发商角色，发展到以直销模式和买家为特色的 Saks Fifth 和 Saks Fifth 等精品百货公司的品牌。
有媒体分析认为，北京SKP所谓的“去新光华”，其实是“直销”和“百货”的真正转变，并加强加盟力度（），积极引入更多独家品牌入驻。
自 2014 年以来，北京 SKP 陆续组建了完整的零售和采购团队，招聘人才包括买手、视觉营销、零售运营等相关岗位。整个商场的内部装修、楼层布局和强调商品展示的展示方式也开始转变为“生活体验空间”。据透露，目前，该店的大部分楼层都位于有利位置，SKP等品牌以加盟模式开店;在男装和女装楼层的中庭，标有“SKP”的货架下，摆放着其采购团队购买的精选商品，包括成衣、配饰和来自数十个当代设计师品牌的一些产品，如 J.W.、MM6、White、Rick Owens、Marni、AMI、Wang 等。
此前，北京SKP虽然汇集了众多奢侈品牌和奢侈品商，但略显单一。随着相对小众品牌在国内的走红，他们开始进行更全面的品牌布局。以二楼新亮相的男装区为例，在数千平米的空间内，汇集了从KENZO、NEIL等年轻品牌、国际设计师品牌、WANG等年轻品牌，到经典奢侈品牌DIOR HOMME、GUCCI、KITON和SAINT的全明星品牌阵容。不乏 ISAIA，中国第一柜台;MCM 在中国的第一家男装店;ISSEY MEN 在中国的第一家男装系列店;ALLEN 和 HUGO 第一届内阁登陆北京。
在一些分析师看来，这个曾经靠租金赚钱的王牌商场，现在无非是想让自己更加脱离区位和品牌商，让未来走得更远。
然而，这条路可能更加艰难。在北京，在SKP之前，只有西单老佛爷以传统店（百货公司）的形式经营，但十几年前被迫撤离，如今回归后才刚刚开始站稳脚跟。与租房相比，买房的风险要大得多。可以说，北京SKP面对未来，正在做出一个勇敢的选择。
进军海外百货公司
由裁缝 Edwin 和 Edwin 于 1899 年创立，是美国知名的奢侈品百货精品店，位于纽约第五大道和第 58 街的交汇处。他们引人注目的橱窗风格、无可挑剔的服务和非凡的设计灵感，使他们成为美式风格最时尚的代表。从最初的女鞋和女装开始，我们不断扩大品牌影响力，并通过进入新的空间来升级自己。
1990 年，为了满足需求，Ira 主席将商店扩建到街对面，建立了一家男装店，并增加了主楼的空间。
1999 年，制作了一本产品杂志，其中包括对该产品的一些评论。
2004 年，除了数百家商店外，还增加了电子商务，人们不再需要去纽约才能看到全貌。
2006年，5F区域诞生了，这是为一些现代品牌设计的，包括Rag & Bone，DVF，J Brand和Lang。
在2010年，第5和58个博客成立，专门采访了一些在购物中心销售的品牌设计师及其幕后制作，许多网友都在这个博客上流连忘返。
萨克斯第五
在 20 世纪初，纽约的 Saks 和 34th 分别经营着独立的零售店。1924 年 9 月 15 日，梦想中的萨克斯第五大道开业，成为第五大道的第一家大型零售店，当时是一个住宅区，销售最优质的男女服装和珠宝，并提供独特的客户服务。服务至上是 Saks Fifth 的口号。
Adam 接任 Saks Fifth 的负责人，并以非凡的创造力和远见将其推向顶峰。1925 年巴黎博览会后，他的旗舰店以时尚和艺术的风格进行了翻新，并成功创建了一系列高贵奢华的专业店，这些商店相继开业。在环游世界的过程中，他为专卖店精心挑选了多个经典品牌，使其始终走在行业的前列。
连卡佛
连卡佛于 1850 年在香港成立，地理位置优越，占据了市中心的黄金地段：中环国际金融中心商场、金钟太古广场、铜锣湾时代广场、尖沙咀广东道和北京金融街购物中心。
独特的产品定位、服务和环境是连卡佛品牌的核心。2004 年，连卡佛在 IFC 购物中心推出了新的零售概念。顾客可以欣赏到香港海湾的全景，而这家 82,000 平方英尺的精品店则由一系列画廊风格的隔间组成，展示设计师作品和时尚品牌，以及各种定制艺术品。次年，连卡佛在太古广场开设新店，结合创新材料、科技和照明，营造出现代而充满活力的氛围。
对于香港人来说，尤其是香港中产阶级，他们从小就接受的教育告诉他们，作为中产阶级甚至上层阶级，他们应该去连卡佛购物。走进连卡佛不仅仅是为了购物，也是为了消费者对自己阶层的认可。
老佛爷百货公司
巴黎老佛爷百货公司成立于 1893 年，位于奥斯曼大道 40 号，毗邻巴黎歌剧院。它曾经以其奢华的宫殿般的装饰而轰动一时。如今，老佛爷百货公司早已超越百货公司，成为巴黎时尚文化的缩影和源泉。然而，老佛爷百货公司之所以能够经久不衰，不仅因为他们几乎拥有世界上所有的时尚品牌，还因为他们的全球视野和文化视野。
从运营角度来看，它采用的是采购系统，商场直接向品牌商下单并进行零售运营，并负责库存和售罄率，而不是像国内商场那样只收取佣金的房东。
更重要的是，商场的布局规划完全不同。它非常弱化了品牌感，突出了整体的时尚氛围感。所有侧花园和中间岛的入口都进行了统一规划。没有品牌独立店标牌，没有品牌独立台，没有独立仓库，都在地板上统一。目前，老佛爷百货在北京、柏林、卡萨布兰卡、雅加达和迪拜设有 5 家门店。包括法国市场在内，老佛爷百货公司共有 65 家门店。
资讯科技
1988 年，冼嘉慧和他的姐姐沈秀慧创立了绿色和平，他们在香港铜锣湾开设了伊丽莎白大厦，I.T 销售一些最知名的服装品牌，这些品牌深受时尚达人的欢迎，从而在年轻人中树立了引领潮流的形象。如今，I.T 是香港最大的时尚品牌零售商之一，是时尚迷和名人的必游之地。
位于新天地南里广场的I.T旗舰店，共两层，总面积约2,000平方米，主要销售来自世界各地的大师品牌的男女时装，而I.T集团旗下品牌一般采用合资模式。 |
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发表于 2024-12-3 16:25:34
