郑州万象城：20万㎡商业核心，分期开发抢占二七商圈先机

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郑州万象城作为整个项目的商业核心，商业总体量近20万平方米。架构设计来自于业内知名的“”。该项目的总体规划和建筑布局与2012年建成开业的南宁万象城颇为相似。

○南宁万象城鸟瞰图@图源网络

受限于二期地块上的建筑物仍需拆除，为缩短工期，在“战鼓雷霆”轰鸣的二七商圈抢占先机，华润土地被迫采取分期开发模式；第一期包括商业和办公楼。 、住宅楼等，商场体量仅约12万平方米；二期包括商业、酒店、公寓等，购物中心体量约8万平方米。

○项目早期整体效果图，购物中心整体布局酷似“弓弩”

作为继深圳、杭州、沉阳、成都、南宁之后开业的第六个“万象城”购物中心，郑州万象城一期商业体量最小，建筑格局和商业布局并不完善。为了抢占“郑州第一高端购物中心”的机遇，“一气呵成”的华润置地，虽然有些困难，但仍然全力以赴。

○2015年后郑州万象城鸟瞰图，二期工程“弓臂”缺了一半@郑州经济观察报

○郑州万象城一期刚刚开业时，二期地块上的华彩城（原印象城）即将全部拆除@图源网络

危机重重的亮点

2014年4月，郑州万象城以近乎“急行军”的速度领先丹尼斯大卫城开门迎客。开业当天迎来了超过10万名参观者。尽管商场整体空间略显局促，但一些细节还有待完善，一流的硬件设施也给郑州市民留下了深刻的印象，多个首次亮相的品牌也给市场留下了深刻的印象。

当时，郑州万象城整体开业率高达90%。不仅引进了消费者熟悉的中高端品牌，商场一楼还云集了PRADA、DOLCE&、ETRO、MCM等众多一线大牌和轻奢品牌等国际知名产品阵容。

○当时PRADA等顶级品牌非常抢眼@郑州经济观察报

2014年8月，作为商场四大主力店之一，百盛百货旗下全新高端“金标百盛”终于开业，进一步提升了郑州万象城的奢华气质。

2015年1月，首家进入华中地区的“Apple Store”在郑州万象城开业，再次引发全城热潮。作为国内少有的苹果零售店开在商场二楼，运营商的投入也不小。 ，而苹果（中国）也获悉，LOUIS等奢侈品牌也将入驻商场一楼。

○最近开业的苹果零售店郑州万象城店，可以隐约看到场内的PRADA围栏@苹果（中国）

○苹果零售店开业当天郑州万象城人头攒动@图源网络

开业第一年，郑州万象城一直保持着较高的人气，取得了骄人的成绩。 2014年底，项目出租率达94.7%，租金收入达1.03亿元，年销售额突破10亿元；看来，这个项目不仅交出了一份满意的答卷，还为他开辟了一条晋升之路。

然而，聚光灯下的郑州万象城并非一帆风顺。相反，随着次年丹尼斯大卫城的开业，该项目不仅将面临前所未有的外部竞争压力，还迫切需要解决自身相对较低的开盘率。存在价格低廉、体验业态匮乏、场馆热点不足、客流持续下滑、金标百盛业绩不佳等多重问题。

接二连三的连续打击

反转总是出人意料。 2015年9月，开业仅一年的金牌百盛黯然退出。不仅创下了百盛进入内地市场以来“最快关店”的新纪录，也让外资百货老板颜面尽失。也让郑州的一切……程都尴尬了。究其原因，一是空间设计的欠缺，二来或许是来自竞争对手的压力。

○当时的金标百盛一楼没有入口，店里连品牌都没有摆满@图源网络

金标百盛的退出只是一个开始。由于众所周知的原因，即使郑州万象城竭尽全力，被封锁在一楼的国际一线品牌也始终无法开店；讽刺的是，后来开业的丹尼斯大卫城却拥有日益齐全的国际知名品牌阵容。国际大牌对郑州万象城的信心从根本上动摇了。

○LOUIS最初计划落户郑州万象城，最终落户丹尼斯大卫城

○最初围困郑州万象城，最后出现在丹尼斯大卫城

更为严重的是，商场一楼的冷清现象逐渐蔓延到其他楼层，导致招商工作陷入停滞，也迫使商场内的品牌不断外流。周边交通状况不佳、物业管理缺乏细致化，进一步加剧了郑州万象城的情况。 “恶化速度”。

○时至今日，郑州万象城的物业管理一言难尽（2022年8月摄）

○郑州万象城周边道路受损、建筑材料随意堆放（2022年8月拍摄）

随后几年，在其他城市同时开业的类似万象城购物中心，凭借不断提升的销售业绩和不断丰富的品牌阵容，逐渐成长为所在城市的“商业龙头”；曾经被寄予厚望的郑州万象城 但出乎所有人意料的是，华润置地多年来甚至没有公布郑州万象城的销售业绩。

郑州万象城底部，华润置地2017年半年报显示，该项目平均出租率降至80.5%，同比下降7.4%；半年租金收入4860万元，同比下降4.7%。同期，南宁万象城平均出租率为99.5%，半年租金收入2.715亿元。两者之间的差距实在是太大了，令人瞠目结舌。

逆境中的调整与提升

虽然被后来居上的本土竞争对手超越，在压力下连连节节败退，甚至遭受“滑铁卢”般的挫折，但郑州万象城并没有采取激进的措施与对方竞争，也没有“完全撒谎”。但经过反思，我们及时做出了明智的定位调整，不断弥补自身短板，不断凸显差异化优势。

2016年以来，郑州万象城瞄准亲子家庭和年轻人，着力引进儿童业态和潮流零售。儿童成长乐园、乐高、淘宝体育等相继入驻。

针对场馆气氛不足的问题，项目在B1层打造了具有当地文化氛围的“ 9⁄4”主题街区；并不断完善细节服务。如今，郑州万象城的人性化服务不仅领先于当地其他商场，也在顾客中建立了良好的口碑。

○“ 9¾”主题街区活跃了B1层的整体氛围

○主题区入口处的主题机车

○主题区本土文化元素

○主题区场景

○郑州万象城提供儿童推车服务

○会场内万象俱乐部会员中心

2017年，郑州万象城继续在硬件、文化、品牌等维度发力，升级门面、更新停车场管理系统等；先后举办了怀念老郑州摄影展、复古集市、环球美食节等迎合本地客群、拓展国际视野的多元化活动；还引进了郑州首家西西弗斯书店和托马斯体验店。

○郑州首家西西弗斯书店

○郑州首家托马斯体验店的小火车

到了2018年，随着管理层的变动，项目彻底转向轻奢、潮流定位。 、GIADA、Marie Elie、CURIE等品牌相继入驻，郑州首家星巴克臻选店也在次年开业，结合既定的潮流。郑州万象城这个充满亲子氛围、表现出色的腕表区，终于在2019年实现了大翻身。

○Marie Elie 2018年入驻

○2018年居里入驻

○盛世钟表有限公司授权销售ROLEX、OMEGA、BAUME&、TUDOR等知名手表品牌。

○2019年开业的星巴克臻选店，地理位置优越

在华润置地2019年半年报中，郑州万象城期内销售业绩同比增长38%，甚至被华润置地列为近年来首家销售业绩大幅提升的购物中心。同年，郑州万象城二期终于启动。缺失多年的项目一半，期待已久的商场业态和主力店都在路上。

即使经历了疫情考验的近几年，郑州万象城的业绩仍保持稳定增长。 2021年，郑州万象城全年业绩达18.5亿元，同比增长9.5%，全年客流量达1400万人次。对于一家定位次高端、体量仅12万平米、“历尽坎坷”的万象城购物中心来说，这样的成绩已属罕见。

○郑州万象城正门近照

○郑州万象城主中庭近照

2022年8月底，LAB先生来郑州考察后不久，郑州万象城一楼中庭迎来了限时快闪店“华美”，这是一家全球美妆集合店，市场巨大号召力，立刻成为全球的聚集地。已成为都市年轻人的流行趋势；也许不久的将来，我们就能在郑州万象城看到华美的高颜值店了。

○“花美”限时快闪店于2022年8月20日空降郑州万象城@图

回顾开业8年，项目有过巅峰，也曾跌入低谷、触底、反弹，直至实现业绩逆转。让LAB先生感触最深的是，郑州万象城虽然没有打败强大的竞争对手，但通过不断反思、不断学习、及时改进等积极主动的举措，我们已经走出了一条不断战胜自己的不寻常之路。

#03

正东新游戏卷土重来

“新项目”的亮点和局限性

目前，包括商业、公寓等物业组合的郑州万象城二期正在建设中。购物中心体量约8万平方米。该项目的设计和规划也出自《》。

从新效果图来看，作为一个“晚了八年”的商业项目，新规划在细节上进行了全面的完善和完善。二期与一期通过多层空中走廊相连，不仅将完成年度四大项目主力店之一的影院品牌，还将带来动感年轻的业态组合，并将打造一个“完整”的郑州万象城。

○二期工程整体设计更有质感

○二期与一期商场的空中连接

由于竞争对手的存在，二期仍无法在高端、女装等品类上取得突破；华美无疑是谈判中的好手，具有年轻、潮流、时尚等标签的新零售品牌将成为引进的重点；但此前规划的君悦酒店已取消，周边交通状况仍需改善。

最重要的郑东项目

平心而论，既然失去了机会，即便是“完整的”郑州万象城，显然也无法撼动丹尼斯大卫城在郑州乃至整个河南市场的商业领先地位。这是献给那些胸怀远大抱负，却在郑州打拼多年的人。对于华润置地来说，这显然是无法接受的。

于是在2021年6月，我们看到华润置地罕见地采取了果断姿态，硬生生从此前志在必得的银泰商业集团手中抢下郑东新区商住用地，高价以溢价率超过50%；根据此前征地先决条件，该项目为“郑东万象城”，包括豪华购物中心、豪华酒店、高端写字楼等。

○郑东万象城最新版整体航拍效果图

在距离郑东万象城不远的高铁商务区东广场，华润置地携手当地国企正建投资，打造集万象商业、酒店、办公、住宅于一体的大型城市综合体2018年“新时代广场”项目总面积达120万平方米。

○ 新时代广场（NTP）全景效果图

从地图上我们可以直观地看到，沿着连接城市公共功能的郑东新区金水东路，有郑州东站周边的高铁商务区，还有密集分布的河南省政府、河南省政府发展和改革委员会、河南省交通运输委员会。部、河南广播电视台、河南自然博物馆、郑州图书馆、郑州马赛克喜来登酒店等党政机关、各级事业单位、文化场馆、商业设施等。

我们可以看到，位于金水东路周边的郑东万象城和新时代广场交通设施齐全，城市资源一流。同时，郑东新区也是丹尼斯在郑州项目较少的区域。周边唯一的就是丹尼斯七世界，定位模糊，比较陈旧，人气也不是很高。

○金水东路周边城市资源（新商业LAB统计，仅供参考）

从战略角度看，华润置地近年来在郑东的一系列动作显然是经过精心策划、精心布局的，收购郑东土地绝非临时之举。当前，在竞争对手相对较弱的郑东，在发展前景巨大的新核心区，华润置地凭借不同定位的“双保险”，拥有天时、地利、人和的制胜因素。

因此，在近两年的郑州市场上，我们看到了重新觉醒的丹尼斯大卫城的“全力以赴”，看到了正宏城的“全面起色”，也看到了银泰商业集团的“不舍”。我们甚至看到了“新主角”郑东万象城近期有意无意释放出的“示弱迹象”。

正如郑州万象城的出现，大大提升了郑州商业的整体水平；如今，正在稳步推进的郑东万象城，即使尚未开业，也已释放出强大的光环，深刻影响着整个城市的商业格局和发展速度；不同的是，现在华润置地对竞争对手有了充分的了解，也有足够的时间来细化项目。

○郑东万向城幸福里项目开工建设

在LAB君看来，在中原打拼8年的华润置地，不会一时冲动，也不会仅仅停留在一个高端定位的“平淡项目”上。

无论你在哪里跌倒，现在都应该重新站起来；

郑州万象城未完成的使命，交给了郑东万象城手中；