房屋租赁纠纷：租客是否需在租期结束后恢复房屋原状？江苏连云港案例解析
近年来，房东与租客之间的纠纷层出不穷。常见的问题之一是，租约到期后，租户是否需要将房间恢复到原来的布局？不久前，江苏省连云港市中级人民法院二审审结了一起房屋租赁纠纷案。根据双方当事人的特别约定，维持一审判决，要求承租人将房屋恢复原状，并支付占用、使用期间的费用。案件基本事实
宋某与世纪元公司签订租赁合同，约定世纪元公司租赁宋某建筑面积1100平方米的房屋，作为公司员工宿舍。租赁期为五年。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，宋某将房子交付给世纪元公司。为了方便员工居住和使用，集集源公司需要将涉案房屋划分为小房间使用，并为此与宋某进行了协商。宋某到现场查看房产后，同意世纪元公司进行装修，但要求其在租约期满后将房屋恢复原状。世纪元公司同意了。合同租赁期满后，世纪源公司欲将涉案房屋归还给宋某，宋某要求世纪源公司恢复原状。集集源公司随后出钱聘请工人拆除涉事房屋的隔墙。但因施工问题，与周边邻居发生纠纷，无法完全拆除。协商不成后，济源公司退出现场，双方发生纠纷。宋某遂将济源公司诉至法院，要求其将涉案房屋恢复原状，并支付占用、使用期费用。
一审法院认为，涉案两方签订的房屋租赁合同是当事人意思表示的真实体现，是有效合同。租约期满后，宋某要求世纪源公司将涉案房屋恢复原状。世纪源公司还委托施工人员对涉事房屋的装修、装修进行拆除。因为在拆迁过程中，工人与涉案房屋的相邻各方发生矛盾，未能如愿。虽然拆迁未能完成，但房屋也无法恢复原状，房屋也尚未按原样交付给宋某。给宋某造成的损失是连续的，应当承担相应的民事赔偿责任。因此，判决支持了宋某的诉讼请求。 。
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集集源公司不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为，经出租人同意的装修，租赁期满后，出租人无权要求承租人恢复原状或者赔偿损失，双方另有约定的除外。本案中，宋某同意济源公司装修，条件是租赁期满后将涉案房屋恢复原状，济源公司对此予以认可。事实上，合同完成后，集集源公司还投入资金，试图将涉案房屋恢复原状。但由于与邻居发生争执，整个过程未能完成。因此，二审法院认为，涉案双方对恢复原状有特殊约定，故驳回该判决。济源公司提起上诉，维持原判。
法官陈述
司法实践中，出租人常以要求承租人恢复原状或赔偿损失等主张，对承租人赔偿装修费用进行抗辩。对此，法官提醒：
首先，承租人没有义务将装修恢复到原来的状态。租赁合同期满后，出租人按照附着物的基本原则取得附着物及装潢物的所有权。承租人不再有权处置装饰品。在双方事先没有约定的情况下，出租人当然无权要求承租人拆除承租人已有的装饰物。
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其次，承租人的装修是经过出租人同意的，不构成承租人对出租人的侵权。尽管装修可能会限制出租人继续行使财产权，但它是出租人为获得租金而支付的价格，是对出租人财产的处分。承租人没有主观损害侵权的主观要件，因此不能认定构成侵权。
最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经房屋租赁人同意，自行装修、扩建所发生的费用。出租人的费用由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此可见，装修、扩建经出租人同意的，出租人不得要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
综上所述，如果装修经出租人同意，除非双方有特别约定，租赁合同期满后，出租人无权要求承租人将房屋恢复原状或者赔偿损失。出租人同意承租人装修以换取租金。此时，装修给房屋带来的潜在损失已经通过获取租金来补偿。
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