乳山银滩楼市变迁：从炒房热潮到白菜价海景房的魔幻现实
摄影|李艳艳至今，老李还清晰地记得十几年前看房团的盛事。
“夏秋季节一到，一排排公交车从全国各地来到乳山，带着老人吃喝玩乐、跑海边，目的地是银滩各大楼盘的售楼处。 ”。老李是一名租客。司机是乳山银滩人，已经在这里跑了20多年。那些年，炒房热潮搅动了所有人的神经，直到后来，一切都冷了下来。
乳山银滩的楼市一直备受关注。最新热搜因“超低房价”：“二手房均价跌破1000元”、“海景房5万元”。这个价格远低于中西部一些偏远小县城，甚至被网友戏称为“白菜价”。上热搜的海景房到底神奇在哪里？网友所说的“海边鹤岗”是真的吗？
乳山市是威海市下辖的一个县级市。地处青岛、威海、烟台三市连接的腹地。被誉为“长寿之乡”。作为国家4A级景区，银滩距乳山市老城区13公里。它因其空气环境和海岸线吸引着世界各地的游客。这里，不仅有海鸟和海滩，还有专为老人和旅行者准备的数百套海景住宅小区。
在银滩，除了小区名称带有“海”字外，最显眼的就是房屋中介的店面和大门。以地标“拇指广场”为中心，海岸线长约21公里，向内陆延伸3公里多。拥有大小各异的海景住宅小区近200个。冬天，夜幕降临，窗户里零星地闪出灯光，小区大部分地方几乎漆黑一片。
走在银滩的路上，放眼望去，都是密密麻麻的房屋中介广告，贴满了居民楼的外墙、民宿广告、公交站牌。道路两旁甚至还有很多半人高的广告灯箱。据该机构透露，“年费为2400元”。在“爱琴海观”这样的大型小区门口，底层不到20家商户中，就有13家是房屋中介公司。
没有人知道这里有多少个社区、建筑和机构，也没有人知道这里有多少人居住。
银潭当地不少房产经纪人表示，银潭有几万套房子，常住人口只有4万到5万，其中近90%是外地人，尤其是东北口音的老人。但由于交通不便、配套设施缺乏，加上冬季大部分小区没有集中供暖，这里的入住率极低。 “即使在夏天，也只有20%到30%。”它已成为许多人眼中的“空城”或“鬼城”。
据中介和社区居民反馈，近两三年来，乳山新房开盘价一直徘徊在8000至13000元/平方米，部分楼盘高达18000元/平方米。相比之下，二手房的价格就惨淡得多，“基本维持在1500~3000元/平方米”，最低的已超过1000元。“一些顶楼、配套齐全、无电梯的房间价格并不高。和十年前一样好。”
厌倦了一线城市快节奏生活的年轻人试图把这里视为回归生活本质的“桃花源”、暂时逃离压力的“乌托邦”；有些老人喜欢这里人少、空气干净、新鲜，认为确实合适。理想的退休城市。但一些当地人也担心这个留不住人口、缺乏产业支撑的小镇的未来。
乳山银滩海景房再次上热搜。
不到两天的时间，柳青就接到了不下60个电话，微信消息也纷至沓来。咨询话题非常集中：“二手房均价跌破1000元？5万元特价是真的吗？”
几乎每隔一段时间，就会出现乳山银滩“5万元海景房”的报道。 《中国企业家》搜索发现，2020年9月和2022年8月网上都有类似内容。甚至有人怀疑：中介是否故意散布谣言以吸引潜在买家？
45岁的刘庆在乳山银滩经营一家个体房产中介店。作为一名拥有15年经验的“老特工”，这次“热搜”让他感到困扰。 “大家只问不买，真是浪费钱。”能源也给我们带来了很多麻烦。”
更让他无奈的是，大家只看到了新闻中引人注目的数字，却看不到整体的内容。 “消息还说，‘山东乳山银滩二手房成交均价2722元/平方米’，接近3000元/平方米，这基本上是事实！”海边很多二手房都在5万到8万元（元）。 /set'，这个也可以说是存在的，只是非常少见而已。 ”
哪些房子卖到5万到8万元一套？
据刘庆介绍，第一类是电梯朝北面积在21至27平方米的公寓。总价便宜，但单价3000多元。另一种是7楼或8楼的loft，没有电梯。墙壁有斜坡。面积约为51至80平方米。单价800至1100元，总价7万至9万元。仍有商量余地。 “但这种房子并不常有，要看运气，比如个别房主急着卖的时候才有。”
热搜和传闻也让银滩二手房经纪人李文十分郁闷。 “怎么这种噱头又这么流行了？”据他所知，银滩上万套总价五万的公寓里只有两套。 ，其中一套钥匙在他手里。消息传出一周以来，一直有人询问这套公寓，但没有人下订单。
李文认为，这些热搜描述的情况对于购房者来说没有参考价值。 “乳山二手房的价格确实在下跌，但市场均价在3000元/平方米左右。那些标有‘1000元每平方米’或‘5万元每平方米’的房子，要么是装修顶的- 楼层阁楼或车库。并不是说套房内实际面积很小，性价比不高。”
尤其是一套价值5万元的房子，李文还记得，当他去现场拍照时，发现房子的面积只有189平方米。 “我急于卖掉，但这样的房子我怎么住？”李文很生气，“来这里的人是真的想买，还是他们想买？但是你别忘了，一分钱一分货。”
“5万元的房子基本已经见底了，价格更低的可能都算不上房子了。”对于乳山银滩低价房的消息，乔石表示自己早就看空了。 2008年起，他在银滩大拇指广场附近经营民宿，打理20多个房间，并“兼职”做二手房交易。 “一套不错的70平米精装修的海边房子要20万左右。”
多年的经验告诉他，“无论贵还是便宜，都会有人买。” 2008年他入行时，乳山银滩房地产市场正在蓬勃发展。 “当时销售也很火爆，所以建了很多房子。”随后，银滩二手房价格经历了大起大落。近三年，由于全国市场不景气，均价跌至2000至3000元。 “不应该进一步降价。”
据乳山多家房产中介反馈，2018年后，乳山二手房均价长期徘徊在3000元左右。 58安居客研究院最新数据显示，2023年1月乳山银滩二手房均价为3296元/平方米，环比上涨0.11%，环比下降4.87%。去年期间。
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二月初的银滩很冷很安静。白天大部分时间都充满雾气，夜间气温降至零度以下。
刘华强的“工作”每天晚上7点左右开始。平时他都会待在家里“接单”，等手机“嘀嘀”一声，再开车出小区。说“工作”，“走来走去”就更形象了。一天晚上我只跑一两个小时，开着一辆小型电动车绕银滩转两圈。 “我赚不了多少钱，但主要是想出去散散心，排解生活的无聊。”
65岁的刘华强年轻时在北京打拼，经营一家印刷运输公司。 2019年，他将公司交给儿子，搬到三亚开始了“退休”生活。一年后，他搬到乳山银滩，一直住在那里。他的房子是2008年买的，2010年交房。“当时新房的价格只有3000到4000，基本上就是现在二手房的价格。”
对于没有太多积蓄、需要养家糊口的当地人来说，同为滴滴司机的老李则没有这样的心情。
老李怀念十年前的楼市繁荣。当时，整个银滩地区人头攒动，街道上挤满了人。大家都争先恐后地打车。带顾客的售楼小姐经常给顾客叫出租车。他的生意也很好，“一个月能赚3万到4万元，还经常收到小费”。如今，这个数字直接抹去了一个“0”。
现在回想起来，2008年可以说是乳山银滩楼市的一个重要节点。在老李的印象中，银滩早在2001年左右就开始大规模开发； 2008年左右，这里的房价开始上涨。 “当时的炒房热潮就像传销一样，招人、招经纪人，乳山当地人很多人都‘暴富’了，路上还停着各种豪车。”
20年前，老李结束了在韩国的打工时光，回到家乡银滩，却找不到多少工作。看着一大群看房的人，他开始租房。自2008年以来，载着看房人的公交车挤满了道路和售楼处。 “乳山几乎所有二十多岁的年轻女孩和男孩都被招募来卖房子。”
有时，公交车上的乘客会向他询问乳山的房价，经纪人会对他眨眼，他会明白，要么加价，要么配合经纪人。下车时，代理还会大方地扔下几张整数钞票，“你不用再找了。”老李心里觉得，这些人买房后可能会长期居住，这对银滩的未来来说是一件好事。
“免费交通，包吃住，付200块钱，我们带你去乳山玩。”十多年来，乳山看房团的营销套路已经被很多老年人尝试和检验。全国各地很多人来银滩买房，但根本问题是，当时银滩仅定位为“旅游度假区”，并未按照城市规划建设。学校、医院、企业等配套设施从来没有与房地产的规模相匹配。
2010年后，随着海景房泡沫破灭，大量二手房涌入市场。第三方房产服务平台“安居客”数据显示，乳山二手房均价2011年达到3600元/平方米，2015年回落至2700元/平方米以上，并攀升至2018年近4500元/平方米。在房价上涨的几年里，有的经纪人低买高卖一套房子就能赚上万元 高的。
庞智的父母住在北京朝阳。 2012年，他们以不到20万元的价格在银滩买了一套海景房。原因是他母亲的朋友两年前买的。经过实地考察，老两口看到他们住得不错，便被吸引了。
“价格真便宜，完全可以当旅游屋用。” 69岁的孙大爷在银滩某大型中档小区担任门卫，平时负责小区住户登记。他在银滩工作了大半生，在这个社区工作了13年。他亲眼目睹社区从一片有水的芦苇池，到看不见的建筑工地，再到高耸入云的房屋。
但来这里定居多年的老人并不多。
“（他们）可以理解，虽然这里的空气和环境都很好，但是冬天真的很冷。”孙叔说道。下午4点，他值班的小屋里，半人高的电风扇烧得通红，冒着热气。庞智的父母每年夏天都会来银滩避暑，冬天则去西双版纳——另一个热门的冬季地区居住。
据多家中介了解，银滩地区有集中供暖的住宅小区仅有山水人家、威利亚、山海明盛、颐和园等5至8个。 “每年，供暖公司都会提前向居民进行问卷调查，以确定当年供暖比例以及是否供暖，但楼内往往人不多。”目前，大部分社区主要依靠燃气壁挂炉、空调、电热毯取暖。
冬季是银滩的旅游淡季。乔石经常在网上看到有关银滩的抱怨，他并不认同那些关于“鬼城”、“空城”的言论。 “十多年前，有报道说乳山是‘鬼城’，冬天的时候就来了，其实夏天的时候人也很多，五一假期过后，人们就陆续回来了。”其他。”
每年四月底，随着气温的升高，沉睡了近半年的银潭开始苏醒。盛夏时节，这里的游客和居民一度达到30万人，“但现在还不到五分之一”。在经纪人小张的印象中，即使是在游客人数最多的夏季，银滩地区住宅的真实入住率也略高于20%。
“这里非常适合自由职业者躺下，也适合老人自理。”67岁的老蒋说。与很多买房安家的老人不同，他在银滩租房已经三年了，从来没有想过在银滩买房。 “租房很实惠，一年只要三四千。”来到这里的第一年，老蒋和朋友们在一个小区的一楼租了一个车库。 “一年不到两千，够住了。”
银滩也给年轻人的生活方式带来了更多想象。受一线城市高消费、工作生活压力大的制约，一些外地年轻人来到房价较低的银滩“躺着”，烧烤、逛菜市场，过着日子。没有时间表的隐居生活。外卖、买菜等互联网生活方式在银滩开始流行，但时间不确定、品类单一、便利性远不及一线城市。
“这个地方确实不适合年轻人。” 69岁的当地居民老范多次警告说，他不明白那些年轻人来这里“躺着”的原因。 “这里没有精神生活，没有娱乐活动，连电影院都没有，年轻人真的能承受吗？”他希望年轻人尽快从梦中醒来，清醒地面对现实生活。
“元宵节快乐，幸福很重要。”一位老人举起酒杯表示祝福。元宵节那天中午，四位老人聚集在王冕的饭馆里喝酒。
十三年过去了，东北人王冕的东北菜馆生意越来越大，扩展到两家店，都在大拇指广场附近，距离很近。他也在这里结婚生子，一家人在餐厅对面买了房子。他说，他现在已经在这里扎根了。 “这里安静、安静、干净，时间长了，去城里真的感觉不舒服。”
作为一个在银滩生活了13年的徐州人，刘华强早已习惯了这里的宁静。年轻时，他常年在外贩卖、运输印刷品，嗓子不好。这是他决定来乳山居住的重要原因。为了打发时间，很多老人都会出来打零工。很多人开着“崩崩（老年滑板车）”，有的老人还会帮当地人装牡蛎壳。
至于海，刘华强早已看腻了。 “随着时间的流逝，大海将保持不变。”
“我们去公寓看看吧。”午饭后，老板娘王丽在餐厅里招呼员工，准备一起出去散步。王冕老板关注了近期银滩低价房的热搜。他强调，他身边很多人都从事二手房代理业务，但他从来没有接触过。 “这两年银滩房价一直不高，主要原因是市场环境不好。”
不少中介表示，目前银滩二手房市场上流通的房子基本都是10年前建的。小区外墙大多斑驳，不少管道都生锈了。许多带庭院的房子都长满了杂草，很少有人照顾。由于入住率低，“不走运”的告示几乎随处可见。乳山当地居民基本居住在老城区。
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刚刚过去的1月，李文成功签约7套公寓，“这是最畅销的业绩”。据他的经验，很多来银滩看房的人，通常会提前向中介索要图片、视频等相关资料，先进行筛选，现场看房后当天就直接签字。这种情况大多存在于二手房市场。 “这里的中介基本不卖一手新房。”
目前银滩地区新房并不多。 “其中一些是早年收购后恢复建设的未完工建筑，或者是早年积压的土地开发。这些新房集中在金鼎等少数本地开发商手中。”李文说，一是这类房子的价格比较高，单价一般在8000至10000元/平方米不等；另外，买了就很难卖，“二手房的价格就在这里”。
不少在银滩生活了十几年的老人告诫说，这些类似“杀猪盘”的新房“千万不要买”。在银滩，不买新房早已成为当地人的常识。即使是在二手房买卖上，也有很多“猫腻”。例如，很少有当地人会购买没有电梯的顶层和次顶层。一、二楼容易潮湿，最好的三楼位置价格也最高。
在银滩的二手房交易中，“夫妻店”模式的房产中介发挥着重要作用。李文介绍，国内一些知名房产经纪品牌除了偶尔出现单店外，基本上很难在这里扩张。银滩当地二手房的转售业务一般都是由专业中介在各自小区门口办理，个人业主之间交易的案例很少。
“我们每天都在社区里转悠，交换信息，确保不漏网之鱼。”李文说。那么，银滩有多少家房产中介机构呢？作为本地人，张欢在乳山当了十几年的中介。据他了解，近三年来，受疫情和市场环境影响，本土代理品牌数量从最高峰的1200多个减少到如今的不足600个。家。
张强在银滩长大，开出租车已有20多年。他吸引了无数给客户看房的中介，也吸引了无数前来维权或卖房的业主。房地产泡沫破灭后，冲动的投资者迅速离场。很多时候，业主为了规避风险或者不了解当地房产的特点，往往在交易中处于劣势，只能自食其果。
“有的业主急于甩掉房子，只能被中介以较低的价格购买。有的业主损失了近一半的房子，但房子后期可能会被中介高价出售。”比如买房的时候，顶层7楼的顶层公寓一般都是随机附带的，但稍微装修一下，7楼就可以直接以低于市场一半的价格出售。价格，你可以中间还是能赚钱的。”
他听说去年底有一个经纪商服务标准会议。乳山近5000人参加。 “这还不包括那些小机构和没有品牌的黑机构。”张强说道：“银滩的机关太多了，这里的房子太多了。”我认为，三分之二的房子应该被拆除。不然的话，我们还剩下什么？”
在当地人眼中，银滩干净、古朴，没有过度饱和的商业气息。为了保护当地环境的“金字招牌”，银滩附近没有重工业。然而，包括老李在内的许多当地人的命运正处于十字路口。老李说，儿子正在读大学，和其他同学一样，“毕业就不会回来了”。
在银滩当地的房产经纪人中，李文比较年轻。他是一位活泼、健谈的“90后”。 2015年大专毕业后，他先是出国打工，后又回国找工作。当被问及为何成为房产经纪人时，李文说，“主要是收入比较可观”。另外，“家乡合适的工作机会并不多”。
喜欢银滩的人就像候鸟一样，夏天蜂拥而至，冬天到来前又陆续离开。在银滩，除了经营旅游度假村和销售二手房，乔石在银滩想不到其他的工作。 “在这里打工的当地人，除了卖房产，还在一些加工厂工作，或者做网络主播，卖海鲜。”
对于“神奇”的银滩楼市，乳山官方一直在想尽办法扭转局面。自2014年起，乳山已停止出售银滩地区新土地。 2016年，乳山明确提出“加快房地产市场差异化去库存进程”； 2020年底，该负责人表示，“当地政府在后续房屋交易、去库存等方面也会有新的指导政策。”
新年刚过，《海边鹤岗》的声音又在银滩起起伏伏。乔石觉得有些可笑。 “鹤岗和我们这里没法比，鹤岗没有人，但我们这里是一个旅游度假城市，人们买房子不是为了永久住在这里，而是有时间就住在那里。这一点，老人家非常认可。”这里空气很好，对于有身体疾病的人来说住在这里非常好。”
58安居客研究院院长张波表示，乳山的低房价困境短期内没有解决办法。 “鹤岗由于资源产业萎缩，导致房屋大量空置，导致大量人口流失。而乳山，房地产过度开发没有吸引实际人口，导致房屋空置”市场供应过剩，需求萎缩，导致乳山海景房市场的人气很难上升。”张波说。
此外，张波认为，乳山本身确实拥有一定的度假、疗养资源，但国内并不缺乏拥有海景、疗养资源的城市。单纯利用居住地来吸引人，本身就存在一定的问题。同时，由于乳山的气候特点，冬季的居住体验并不好。与海南、厦门、珠海等南方沿海城市相比，这是一个明显的短板。
“要推动乳山房地产市场走上正轨，单一的旅游度假模式无法承担起这个重任。从长远来看，乳山应该发展更多的产业配套，通过产业带动更多的人口流入，整合产业。” “打造宜居宜居产业，同时兼顾旅游资源，可能更有利于淘汰闲置物业，有利于城市的长远发展。”张波说。
眼下，李文最期待的就是莱荣高铁乳山南站的快速开通。 “听说年底就要开业了，到时候这里的二手房价格或许能上涨。”整理民宿2022年业绩的乔石也发现，今年冬天疫情缓解后，来游玩的人比往年多了很多。 “往年只有暑假才有人来，今年除夕夜才有人来。”
早上7点刚过，天色大亮，阳光若隐若现，薄雾缭绕。霜冻的草地上，一位老人走进了村子，身后追着一只黑狗。不远处的马路上，出租车司机老李正在等待今天的第一位乘客。多年来，他已经习惯了孤独的生活，一份长达70公里的“大单”让他高兴极了。
在这个山东东部的海滨小城，房地产开发永无休止。爱琴海海景社区50多栋建筑中，有两栋高层建筑仍在建设中。小区马路对面，一座新房售楼处早已矗立。更远的地方，几座被绿色防尘布包围的建筑在晨光中高高矗立。巨大的广告牌上写着：“选择乳山，选择未来”。
（应受访者要求，文中部分人物已化名）
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