全国疫情下商业物业租赁合同履行受影响，租金减免纠纷增多
本文作者/任强律师据最新统计，截至2月6日1时01分，全国新冠肺炎疫情持续
（数据来源：新浪新闻）
在此情况下，商业地产租赁合同的履行必然受到严重影响。疫情过后，预计全国众多业主与商户之间将因履行租金支付而产生大量纠纷。租赁场地不能投入运营，但必须继续缴纳相应租金。面对这种情况，万达集团、龙湖集团、华润置地、新城控股等富裕房东近期纷纷宣布减免租金。此外，北京、广州、深圳等市政府部门或行业协会均出台了减免房租的举措。但对于不具备大开发商抗风险能力的中小业主来说，该如何应对租户减免租金的要求呢？减免租金是承租人依法享有的权利，还是出租人单方面的人文关怀？
一、法律规定分析
根据法律规定和以往司法判决的分析，COVID-19疫情可能构成两种法定情形：不可抗力和情势变更。
（一）不可抗力
民法通则第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指客观原因。无法预见、不可避免和无法克服的情况。”
《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力发生后当事人迟延履行的，不免除本法规定的责任。 所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。
《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力使合同目的不能实现的；……”
(2) 情况变更
《合同法解释二》第二十六条规定：“合同成立后，出现当事人订立合同时不能预见的客观情况，且非因不可抗力造成的，不属于不可抗力的。存在商业风险，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者终止合同的，人民法院应当裁定是否变更或者终止合同。合同以原则为基础公平性和案件的实际情况。”
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- 不可抗力。合同履行过程中，当事人之间发生不可预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力的法律效力有两种：一是免责事由（部分免责或全部免责）；二是解除的理由。因不可抗力而行使解除权是当事人一方的行使，一方可以通过通知另一方其意图来完成行使。
——形势变化。双方在履行合同过程中，“客观情况发生了当事人在订立合同时未预见到的重大变化，非不可抗力造成的，不视为商业风险”。情势变更有两种法律效力：一是合同变更；二是合同变更。另一个是终止的原因。因情势变化而解除合同属于司法解除，即当事人必须向法院提出请求，法院审理案件后决定是否解除合同。
根据上述法律定义，不可抗力与情势变更是不同的概念和法律情形，但两者之间也存在交叉。从司法实践来看，由于当前的COVID-19疫情与2003年的“非典”疫情有一定的相似之处，我们简单回顾一下各级法院在司法实践中对“非典”疫情的法律性质，以评价“非典”疫情的法律性质。新冠疫情”为法律性质认定提供参考。
2、以往类似案例分析
2003年6月11日，最高人民法院发布《关于防治非典期间人民法院依法开展有关审判和执行工作的通知》（法72号）（无效） ）：“因‘非典’疫情影响，原合同履行对一方当事人权益产生重大影响的合同纠纷案件当事人可以根据具体情况适用公平原则“”因政府及有关部门为防治非典疫情采取行政措施而导致合同不能履行，或者合同当事人不能履行的。因受“非典”疫情影响而发生争议的，应当按照合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。
多篇文章指出，最高法院上述通知确认非典疫情属不可抗力。因此，依此类推，本次疫情的性质也应认定为不可抗力。笔者认为，最高法院的通知正文为两段。第一段似乎是情势变化，第二段可以解释为不可抗力（包括两种情况：一是政府行政措施；二是非典疫情）。
事实上，正是因为最高法院没有给出非常明确的意见，导致各级法院在处理租赁合同等合同纠纷时采取了不同的立场。有些人把非典疫情视为情势变化；有些人将SARS疫情视为情势变化；非典疫情被视为不可抗力；其他情况，按照公平原则调整合同。
部分审稿人对统计的意见如下：
案例分析结论
从上述案例可以看出，新冠疫情是否构成不可抗力，需要法院判定作为被告的承租人是否能够大概率地证明不可抗力要素。这需要法院根据案件具体情况进行分析，不能一概而论。尽管不同法院对不可抗力或情势变化或商业风险的适用存在不确定性，但在审判实践中，法院倾向于对确实受到疫情影响的承租人适用公平原则，适当减少部分租金或免除他们拖欠租金的责任。责任。
因此，我们认为，无论本次“疫情”是不可抗力还是情势变化，如果确实造成重大利益失衡或合同无法履行，相应的损失可以本着公平原则由双方共同分担。公平。在司法层面，法院必须实现利益平衡，公平合理地调整利益关系。
尽管大多数法院在上述案件中均支持减租或免租，但减租或减租并不是出租人的法律义务。我国对于租金减免比例没有明确的法律规定，司法实践中对商户的租金调整比例也没有统一标准。
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2003年“非典”期间，北京市政府及有关部门对租赁合同作出规定：
《北京市人民政府关于防治非典疫情期间维护社会稳定、促进经济发展若干政策措施的通知》（京政发14号）第三条第十一项规定：非典期间，承租人城市和区、县国有资产用于营业的，依法停业或者停业的，租金减免。降低50%；对受非典疫情影响经营困难的企业、服务业、餐饮、娱乐场所等，租金降低30%。租金减免20%”。对于解决COVID-19疫情期间潜在的商业租赁纠纷具有一定的参考价值。
《北京市国土资源和房屋管理局关于防治非典疫情期间减免住房租金有关问题的通知》（京土国土房管城发425号）规定：仅针对2003年5月国有资产营业用自9月1日起至9月30日，按规定减免租金：国有资产以外的商业建筑，两租赁双方应当协商减免租金的数额或者缓交租金。上述规定还明确了“受疫情影响，经营困难的商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等”的标识：是指按月计算营业亏损或者亏损的企业。主营业务收入比正常经营收入低50%以上，并经市或者区、县商务主管部门认定的。
从上述北京文件来看，即使非典时期造成半年左右无法经营或经营困难，也只有经营性国有资产可以豁免。对于其他商业用途，例如私营企业和私人业主，均没有减免的规定，而是“租赁双方协商减免租金或推迟支付租金的金额”。
同时我们关注的是，2020年2月5日，浙江出台17条政策支持小微企业克服疫情困难。第二条第七项规定：“对租赁国有资产进行经营活动的小微企业，在当地实施疫情防控后，免收首月租金，第二、第三个月减半租用其他经营场所的，鼓励业主（房东）减免租户租金，具体事宜由双方协商解决。”
需要注意的是，如果政府因疫情防控原因推迟复工复业，给业主和商户造成损失的，上述损失首先应按照双方合同约定分担。在此期间，由于政府原因，业主无法正常履行合同（例如商场无法正常营业），同时也导致商户无法营业。虽然业主不承担因无法正常履行合同而造成的违约责任，但商家实际上不应因停业期间无法或迟延支付租金而承担违约责任。因此，房东可以考虑减少或推迟固定租金租户在此期间的租金，而给房东和商户造成的损失应按照公平原则共同承担。此外，租赁期间，若受疫情影响市场不景气，还可给予租户适当减租或缓租优惠。这也符合常识，但目前来看，这并不是一项不可避免的法律义务。
即使不是法律义务，考虑到疫情的影响以及目前大型房地产开发商和行业协会发布的减免租金的决议和举措，商业地产业主在处理具体问题时应该如何应对？请关注这篇文章（第二部分）《新冠疫情下商业地产运营管理企业租赁问题应对策略实析》。
参考：
1.韩世元。合同法概论（第四版）。法律出版社
2.黄超宇。商业地产 |出租人如何面对“租户减租要求”。下载“MC Legal”微信公众号
3.猫捉老鼠的游戏。从争议解决角度分析：疫情作为“不可抗力”，并不一定成为减免租金的理由。发布于“新规”微信公众号
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